Porady
Jasne i ciemne strony nowej hipoteki
- Lokal bez hipoteki, gdy zgodzi się bank
- Jeden wpis do księgi wieczystej jako gwarancja spłaty kilku kredytów
- Hipoteka: nie taki diabeł straszny
- Nowe reguły hipoteki nie zawsze jasne
- Nowe zasady ustanawiania hipoteki
- Hipoteka deweloperska z mocą wsteczną
- Więcej rubryk w księgach wieczystych
- Hipoteka na nowe czasy
- Zamieszanie z nową hipoteką
- Hipoteka ma ułatwić obrót gospodarczy
- Jak kupić nieruchomość i być skutecznie chronionym rękojmią
O tym, jakie zmiany czekają osoby zaciągające hipoteczne kredyty po 20 lutego przyszłego roku, mówi notariusz, ekspert w dziedzinie postępowania wieczystoksięgowego, a także były sędzia sądu wieczystoksięgowego Piotr Siciński
Przepisy dotyczące hipoteki zmienią się 20 lutego. Nowe uregulowania mają poprawić stosowanie tej instytucji w praktyce. Hipoteka ma być też bardziej elastyczna i dostosowana do obecnych realiów rynkowych. Prawnicy chwalą zmiany. Pan ma odmienne zdanie, dlaczego?
PIOTR SICIŃSKI: Nie do końca zgadzam się z poglądem, że po nowelizacji hipoteka będzie bardziej elastycznym zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Już tłumaczę dlaczego. Otóż do 20 lutego mamy wybór między hipoteką zwykłą a kaucyjną. Po tej dacie podział ten zniknie, nie będzie więc wyboru i zostaje tylko jedna hipoteka. Ta nowa ma być zbliżona do dzisiejszej hipoteki kaucyjnej. Będzie mogła więc zabezpieczać jedną lub więcej wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi, również wierzytelności przyszłe o nieustalonej wysokości. Przepisy natomiast nadal będą rozróżniać hipotekę ze względu na sposób jej ustanowienia, czyli przymusową i umowną. Jednakże sama likwidacja dotychczasowej hipoteki zwykłej pozbawia wierzycieli prostego i skutecznego zabezpieczenia rzeczowego.
Ustawodawca uzasadnił likwidację hipoteki zwykłej tym, że obecnie trzeba wybierać między hipoteką zwykłą i kaucyjną, co nie zawsze jest proste, a ustanowienie niewłaściwej hipoteki skutkuje tym, że w ogóle nie dochodzi do ustanowienia tego zabezpieczenia. Tym samym nie ma pewności obrotu prawnego. Nowa hipoteka ma umożliwić ponadto – zdaniem ustawodawcy – jednoznaczne uregulowanie kwestii hipotecznego zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne.
Nie zgadzam się z tymi poglądami. Przede wszystkim, patrząc na liczbę oddalonych przez sądy wniosków o wpis hipoteki oraz procesów o uzgodnienie księgi wieczystej opartych na zarzucie ustanowienia hipoteki niewłaściwego rodzaju, wcale nie widać, by w praktyce istniał tego typu problem. Takich spraw w sądzie jest bowiem mało. Oznacza to, że wierzyciele i dłużnicy nie mają kłopotów z rozróżnieniem hipoteki kaucyjnej i umownej. Po co więc ta zmiana?
Nie widzę też powodu, by rezygnować z hipoteki zwykłej tylko dlatego, że w ten sposób zostanie uregulowane jednoznacznie zabezpieczenie świadczeń ubocznych, w tym odsetek. Ustawodawca mógł rozwiązać ten problem inaczej. Wystarczyło uzupełnić art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zapisem dotyczącym zasad zabezpieczenia hipoteką odsetek umownych.
Tymczasem ustawodawca lekką ręką zlikwidował jeden z rodzajów hipoteki. Ponadto wraz z hipoteką umowną zniknie też rękojmia oraz domniemanie istnienia zabezpieczonej wierzytelności, dzięki któremu to domniemaniu wierzyciel może – w dotychczasowym stanie prawnym – uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji bez konieczności przedstawienia tytułu wykonawczego.
Ustawodawca uzasadniał to tym, że i rękojmię, i domniemanie stosuje się bardzo rzadko. Tego typu argument jest wątpliwy, idąc bowiem tym tokiem rozumowania, powinno się także zlikwidować rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (chroniącej nabywcę, który kupił nieruchomość od nieuprawnionego). W dobrze funkcjonującym państwie prawa rzadko kiedy korzysta się bowiem z tej rękojmi.
Skoro jednak obecnie rzadko korzysta się z domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności, to chyba nie ma sensu utrzymywanie tej instytucji przy życiu?
To nie do końca jest tak. Ustawa po nowelizacji mocno faworyzuje banki w zakresie zabezpieczeń hipotecznych. W kontekście równego traktowania podmiotów w obrocie cywilnym ustawa nadaje dodatkowe znaczenia przyznanym im przywilejom. Domniemanie wierzytelności nie jest bowiem potrzebne tylko im, mogą one bowiem wystawiać bankowe tytuły egzekucyjne. Pozostali wierzyciele natomiast już w tak dobrej sytuacji nie są.
Ustawodawca uznał, że likwidacja domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności nie powinna być zbyt dotkliwa z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego, gdyż może on uzyskać tytuł wykonawczy bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości. Chodzi o instytucję dobrowolnego poddania się egzekucji, o której mówi art. 777 § 1 pkt 6 kodeksu postępowania cywilnego. Wystarczy więc, że właściciel nieruchomości zgodzi się w formie aktu notarialnego na tego typu egzekucję. Gdyby dłużnik przestał spłacać należności, będzie można iść do sądu i nadać umowie klauzulę wykonalności, a następnie udać się do komornika.
Przeczytaj więcej o: Piotr Siciński, hipoteka, kredyt hipoteczny, księgi wieczyste, obrót prawny, postępowanie wieczystoksięgowe, rękojmia
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
