Działalność deweloperska nie jest rozliczana jak usługa budowlana

autor: Jakub Ostałowski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Firmy budujące mieszkania na sprzedaż powinny ujmować przychody według zasad stosowanych do sprzedaży wyrobów gotowych. Wykażą je więc dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności lokalu

Rachunkowość firm deweloperskich musi uwzględniać ich specyfikę. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że występuje tu kilka długotrwałych etapów, co znacząco wpływa na kształt sprawozdań finansowych za poszczególne lata, np. wynik finansowy, składniki bilansu.

Jak księgować kolejne etapy inwestycji

Do najistotniejszych etapów działalności deweloperskiej należy:

- zakup działki, na której powstanie budynek – jej wartość jest prezentowana w poz. B I aktywów jako „towary”,

- wpływ zaliczek od potencjalnych nabywców nieruchomości, wynikający z przedwstępnych umów kupna-sprzedaży nieruchomości – są one ujmowane jako zobowiązania w poz. B IV pasywów „inne rozliczenia międzyokresowe”,

- proces budowy – generuje on: koszty budowy (aktywowane w poz. B I jako „półprodukty i produkty w toku”) oraz koszty okresu wpływające na wynik finansowy w momencie ich poniesienia,

- przeniesienie prawa własności mieszkań i udziału w gruncie na nabywców (w formie aktów notarialnych) – jest to moment rozpoznania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, który ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „przychody netto ze sprzedaży produktów”.

Mieszkania to produkty

Istotą rachunkowości jest kwalifikowanie operacji gospodarczych w sposób umożliwiający uzyskanie rzetelnego i wiarygodnego obrazu sytuacji majątkowej i finansowej. Zgodnie z tym w firmie deweloperskiej zasadne jest stosowanie kont zespołów 4 i 5 oraz sporządzanie rachunku zysków i strat w układzie kalkulacyjnym. To dlatego że najlepiej odzwierciedla on specyfikę takiej działalności i dzięki temu jest właściwym źródłem informacji dla zewnętrznego odbiorcy.

Spółka deweloperska zajmująca się produkcją wyrobów gotowych, czyli lokali mieszkalnych na sprzedaż, ujmuje koszty ponoszone w trakcie procesu budowy na koncie „produkcja w toku”.

Saldo tego konta, oznaczające koszt wytworzenia produkcji i usług w toku, wykazywane jest w poz. B I aktywów jako „półprodukty i produkty w toku”. Z kolei poz. B I aktywów „produkty gotowe” prezentuje wartość wzniesionych już budynków gotowych do sprzedaży.

Towary handlowe

Grunty zakupione w celu budowy spółka deweloperska ujmuje w ewidencji księgowej jako towary handlowe według ceny nabycia lub zakupu. Takie zasady wynikają z art. 34 ust. 2 ustawy o rachunkowości. Ceną nabycia jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem, czyli m.in. o opłaty notarialne i skarbowe. Grunty przejęte przez dewelopera nieodpłatnie (np. w darowiźnie) wycenia się według ceny sprzedaży takiej samej lub podobnej nieruchomości.

Jeżeli wraz z działką deweloper nabywa wzniesione na niej budynki lub elementy infrastruktury (np. drogi dojazdowe), to ich wartość należy wykazać odrębnie od wartości gruntów. Wszelkie koszty składające się na infrastrukturę towarzyszącą (np. związane z pracami ziemnymi) powinny zwiększać saldo konta „produkcja w toku” lub być ewidencjonowane jako odrębny przedmiot sprzedaży np. pod nazwą „infrastruktura towarzysząca”. Koszty kształtowania terenu nie mogą powiększać wartości gruntu.

Jak księgować sprzedaż

Spółki deweloperskie powinny więc ujmować przychody według zasad stosowanych w odniesieniu do sprzedaży wyrobów gotowych, a więc po przeniesieniu na nabywcę ryzyka i korzyści z prawa własności do towaru, jakim jest nieruchomość. Potwierdza to MSR 18.

Jeśli firma nie ma obowiązku stosowania go (i nie chce tego robić z własnej woli), to kierownik jednostki powinien stosować art. 28 ust. 3 i art. 41 ustawy o rachunkowości. Ten pierwszy przepis dotyczy wyceny kosztu wytworzenia produktu, drugi reguluje zasady ujmowania w księgach rachunkowych otrzymanych zaliczek (są one prezentowane w poz. B IV pasywów jako „inne rozliczenia międzyokresowe”).

Koszt wytworzenia każdego lokalu może być ustalany poprzez zastosowanie do kosztów budowy proporcji metrażu sprzedanej części nieruchomości do całkowitego metrażu inwestycji. W momencie podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania należy przeksięgować kwoty przedpłat przyjętych na poczet ceny z konta „rozliczenia międzyokresowe przychodów” na konto „sprzedaż produktów gotowych”. Wtedy będą one już prezentowane w rachunku zysków i strat w pozycji „przychody netto ze sprzedaży produktów”.