Zawyżona powierzchnia użytkowa lokalu

autor: Dorota Awiorko-Klimek

źródło: Dziennik Wschodni/Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Deweloperzy już nie zarobią na metrażu

Przed sądem cywilnym występuję przeciwko deweloperowi z roszczeniem w zakresie zawyżonej powierzchni użytkowej lokalu, który nabyłem. Chciałbym zapytać, jaka jest obowiązująca definicja tego pojęcia, bo nie jest wskazana wprost w słowniczku do ustawy o własności lokali. Uważam, że w szczególności w tym zakresie należy przeanalizować zapisy paragrafu 63 ust. 3 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 2001 oraz rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie prowadzenia kw i zbiorów dokumentów, po nowelizacji w 2003 (par. 29 + 31). Są to obowiązujące akty prawne. Jaki zatem należy przyjąć sposób obliczania powierzchni użytkowej dla umowy ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia tej własności?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto

– Istotnie, ustawa o własności lokali nie zawiera definicji powierzchni użytkowej lokalu, jak również nie wskazuje, wg jakich norm deweloper powinien dokonać pomiaru lokalu. Co prawda inne akty prawne zawierają własne definicje powierzchni użytkowej lokalu, jednakże – co do zasady – mają one zastosowanie do materii uregulowanych w tych aktach. Brak uregulowania kwestii pomiarów i sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu w ustawie o własności lokali stwarza wiele problemów w praktyce. Jedynie zmiana wyżej wymienionej ustawy mogłaby doprowadzić do ich eliminacji. Dlatego na dzień dzisiejszy nie można jednoznacznie wskazać definicji powierzchni użytkowej lokalu lub sposobu jej pomiaru wiążących na gruncie ustawy o własności lokali.

Z uwagi na powyższe istotne jest uregulowanie sposobu dokonywania pomiaru w umowie zawieranej z deweloperem. Jednakże strony umowy mają dowolność w ustaleniu, jaką metodę pomiaru zastosują. Najlepiej w takiej sytuacji odwołać się do jednej z polskich norm technicznych. W przypadku braku odpowiednich postanowień w umowie deweloper może dokonać pomiaru według normy dla niego korzystniejszej.

Należy także pamiętać, że pomiaru powykonawczej powierzchni lokalu dokonywać powinna osoba posiadająca stosowne uprawnienia. Wzory umów stosowane przez deweloperów często zawierają postanowienie, zgodnie z którym oznaczona procentowo zmiana powierzchni lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych nie stanowi zmiany warunków umowy i nie uprawnia żadnej strony do żądania zmiany ceny lokalu.

Należy przy tym pamiętać, iż w takiej sytuacji lub w sytuacji, gdy umowa uprawnia dewelopera do jednostronnego podwyższenia albo obniżenia ceny w razie przekroczenia dopuszczonych granic powierzchni lokalu, powinna ona również zawierać uprawnienie nabywcy będącego konsumentem do odstąpienia od umowy z tej przyczyny. W innym przypadku postanowienie uprawniające dewelopera do zmiany ceny może zostać uznane za niedozwoloną klauzulę umowną, a jako takie będzie bezskuteczne wobec konsumenta.