Porady ekspertów
Zadatek nie zawsze przepadnie
Kiedy przy transakcji na rynku nieruchomości warto umawiać się na zadatek, a kiedy na zaliczkę? Czy jeżeli deweloper zastrzegł sobie karę umowną, i z naszej winy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, zawsze oznacza to, że nasze pieniądze przepadły?
Rz: Czytelniczka chce sprzedać mieszkanie i pyta: czy w umowie przedwstępnej lepiej umawiać się na zaliczkę czy zadatek?
Tomasz L. Krawczyk: Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto sprecyzować pojęcia „zaliczki” i „zadatku”. Otóż zaliczka znaczy tyle, co przedpłata. Zaliczka, w razie rozwiązania umowy, podlega zwrotowi na rzecz tej strony, która ją wpłaciła. Zadatek najczęściej wręczany jest przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży. W takim przypadku zabezpiecza on świadczenia stron z tej umowy, czyli ich zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. Jeżeli umowa ta nie dojdzie do skutku z winy kupującego, traci on zadatek. Jeśli zaś z winy sprzedającego, musi on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Kiedy zaliczka pełni funkcję zadatku?
To, czy zaliczka będzie stanowić zadatek czy też nie, zależy od woli stron umowy. Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, że kwota wręczona przez stronę stanowi zadatek. Zatem, jeżeli chcemy mieć pewność, że uiszczona zaliczka nie będzie traktowana jako zadatek, powinniśmy to wyraźnie w umowie zaznaczyć.
A wracając do pytania czytelniczki: co jest korzystniejsze – zaliczka czy zadatek?
Jeżeli sprzedający uważa, że ryzyko niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku z winy kupującego jest większe niż z jego winy, powinien zdecydować się na zadatek. Inaczej bezpieczniejsza będzie dla niego zaliczka.
A gdy chcemy kupić nowe mieszkanie od dewelopera, czy obawiać się przepadku zadatku?
W umowach zawieranych na rynku pierwotnym zadatki występują rzadko. W sytuacji jednak, gdy umowa nie wskazuje, czy dokonywana na podstawie umowy przedwstępnej (lub deweloperskiej) przedpłata na poczet ceny mieszkania ma skutki zadatku, istnieje pewne ryzyko, że w razie sporu zostanie ona uznana za zadatek. Jeżeli np. boimy się, że nie dostaniemy kredytu i nie będziemy w stanie uiścić ceny (czyli umowa nie dojdzie do skutku z naszej winy), to warto w umowie z deweloperem wyraźnie określić, że wpłacana przez nas kwota nie jest zadatkiem. Ponieważ część deweloperów z zasady nie negocjuje treści umów, można się zabezpieczyć poprzez wyjaśnienie skutku wręczenia kwoty z przedstawicielem dewelopera – nie ustnie, koniecznie e-mailem, aby pozostał dowód takiego wyjaśnienia. Jeżeli wskaże on, że wpłacana kwota nie jest zadatkiem, będzie to w zasadzie wiążące brzmienie umowy, kodeks cywilny bowiem przy wykładni umowy daje pierwszeństwo „zgodnemu zamiarowi stron” przed dosłownym jej brzmieniem.
Deweloper może skorzystać jednak – w przypadku wycofania się klienta z transakcji – z kary umownej.
Tak, jeżeli oczywiście umowa z deweloperem zastrzega taką karę. Często kara ta stanowi dokładnie kwotę przedpłaty na poczet ceny, co zbliża ją do instytucji zadatku, acz „niesymetrycznego” w tym sensie, że deweloper nie jest nigdy zobowiązany do zwrotu wpłaconej kwoty w podwójnej wysokości. Warto jednak pamiętać, że nawet jeżeli w umowie deweloper zastrzegł sobie karę umowną i z naszej winy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, nie oznacza to automatycznie, że nasze pieniądze przepadły (a przynajmniej nie w całości). Po pierwsze bowiem zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kary umowne wynoszące 5 proc. ceny i więcej są niedozwolone w obrocie konsumenckim. Oznacza to, że postanowienia umowy przewidujące takie kary nie wiążą konsumenta. Po drugie w dalszym ciągu są deweloperzy, którzy zastrzegają karę umowną nie na okoliczność „niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku” czy też swojego „odstąpienia z przyczyn leżących po stronie kupującego”, lecz na wypadek „niedokonania zapłaty ceny przez kupującego”. Tego rodzaju zastrzeżenie jest jednak nieważne z mocy prawa, kara umowna bowiem – zgodnie z kodeksem cywilnym – może zabezpieczać jedynie roszczenia niepieniężne, a zatem nie może zabezpieczać zapłaty ceny.
Czytelnik chce przeprowadzić transakcję wiązaną: najpierw sprzedać swoje mieszkanie, aby potem kupić nowe od dewelopera. Jak w takiej sytuacji powinien się umawiać? Co się stanie, gdy bank odmówi części finansowania lub zniknie kupiec na stary lokal? Czy wtedy też zadatek przepada?
Przeczytaj więcej o: przedpłata, umowa przedwstępna, zabezpieczenie umowy, zadatek, zaliczka
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
