Porady ekspertów
Kupować czy czekać aż ceny mieszkań spadną?
Oczekujący spadku cen niewielkich 30 – 40-metrowych mieszkań w segmencie popularnym mogą się zawieść. W przeciwieństwie do poszukujących okazji nabywców dużych, gotowych już lokali
Rz: Czy kupiłaby pani dziś dla siebie mieszkanie od dewelopera, czy raczej z drugiej ręki, już wykończone, używane?
Katarzyna Kuniewicz, firma doradcza Reas
Zapoznałabym się z ofertami zarówno na rynku pierwotnym, jak i rynku wtórnym. Decydujący dla wyboru konkretnego mieszkania byłby wynik porównania moich potrzeb i oczekiwań z możliwościami ich zaspokojenia.
Gdybym potrzebowała dużego mieszkania, które mogę swobodnie aranżować, skupiłabym się na rynku pierwotnym. Natomiast szukając niewielkiego, gotowego lokalu w centrum miasta, rozpoczęłabym od rynku wtórnego.
Jak ocenia pani hasło reklamowe, z którego od tygodni korzystają deweloperzy: kup dziś, zapłacisz niższy VAT. Czy warto uciekać przed podwyżką tego podatku kosztem bezpieczeństwa transakcji?
Nawet jeżeli część deweloperów sięga po ten argument w swoich akcjach sprzedażowych, nie należy się spodziewać, aby wywarł on istotny wpływ na rynek. Od momentu ogłoszenia wzrostu stawki VAT ukazało się wiele analiz wskazujących, że w przypadku najbardziej typowych mieszkań kupowanych obecnie na rynku warszawskim, których cena kształtuje się w granicach 300 – 400 tys. zł brutto, wzrost VAT o 1 proc. powinien oznaczać wzrost ceny mieszkania o ok. 2,8 – 3,7 tys. zł. Nie wydaje się, żeby wzrost ten miał istotne znaczenie dla zawieranych w najbliższych miesiącach transakcji. Kwota ta może co prawda zmniejszyć maksymalną powierzchnię nabywanego mieszkania o ok. 0,5 mkw., ale jednocześnie jest to znacznie mniej niż typowa tolerancja zmiany powierzchni użytkowej dopuszczona w umowach o wybudowanie mieszkania.
Czy zdecydowałaby się pani na inwestycję w lokal na bardzo wczesnym etapie budowy? Jak klient ma kontrolować, czy pieniądze, które wpłaca wg ustalonego harmonogramu, deweloper wykorzystuje właściwie? Po czym powinien poznać, że budowa ma marne szanse na zakończenie w określonym w umowie czasie?
Decydująca dla podjęcia decyzji o kupnie mieszkania na wczesnym etapie budowy jest historia dewelopera, który proponuje mi zakup takiego lokalu. Zakup mieszkania od firmy, która może się już pochwalić realizacją z sukcesem kilku projektów deweloperskich, jest obciążony mniejszym ryzykiem niż zakup lokalu od nowicjusza na rynku deweloperskim. Przeciętny nabywca mieszkania nie jest w stanie – poza oczywistymi opóźnieniami – kontrolować, czy deweloper realizuje budowę zgodnie z harmonogramem. Bezpieczeństwo realizacji budowy zgodnie z planem rośnie, kiedy jest ona współfinansowana zaciągniętym przez dewelopera kredytem. To stanowi gwarancję, że na etapie planowania inwestycji możliwość jej realizacji została pozytywnie oceniona przez bank.
Co u dewelopera jest najcenniejsze z punktu widzenia kupującego nowe mieszkanie, szczególnie jeszcze w budowie?
Podstawową zaletą zakupu mieszkania deweloperskiego na etapie budowy jest możliwość przeprowadzenia bez dodatkowych kosztów dla kupującego zmian w jego rozkładzie. Oczywiście zmiany te ograniczone są lokalizacją pionów kanalizacyjnych, wentylacyjnych itp., jednak możliwości aranżacyjne na etapie budowy są znacznie większe i mniej kosztowne niż w projektach oddanych już do użytku.
Jakiego dewelopera omijałaby pani z daleka jako klient – po czym poznać, z kim lepiej nie robić interesów? Czy puste gotowe osiedle powinno niepokoić potencjalnego nabywcę mieszkania, czy raczej rozgrzebana umowa i duży procent mieszkań niesprzedanych? Jak oceniać sytuację?
W obecnej sytuacji na rynku – czyli gdy jest dużo mieszkań deweloperskich w sprzedaży – sam fakt posiadania przez dewelopera mieszkań w inwestycjach już zakończonych nie świadczy o jego kłopotach. W pewnych segmentach rynku znaczna liczba mieszkań gotowych daje kupującemu wyraźną przewagę negocjacyjną w czasie rozmów z deweloperem. Dotyczy to w szczególności mieszkań dużych – ponadstumetrowych – które projektowane były w czasie boomu, w zupełnie innej rzeczywistości kredytowej.
Wyraźne obniżenie przeciętnej wartości kredytu hipotecznego, będące reakcją banków na kryzys finansowy w Europie, wypchnęło znaczną część potencjalnych nabywców dużych mieszkań z rynku.
Przeczytaj więcej o: VAT na mieszkania, ceny mieszkań, oferta deweloperów, podwyżka VAT
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
