Gdy sprzedającego nie ma w księdze wieczystej

autor: Paweł Gałka

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Jeśli chcesz kupić mieszkanie, którego księga wieczysta nie ujawnia właściciela, możesz liczyć na kredyt z banku. Jednak taka transakcja nie będzie chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg

Pan Piotr, nasz czytelnik, szuka małego dwupokojowego mieszkania w Warszawie. Interesującą ofertę znalazł w portalu internetowym. Lokal w okolicach ul. Bitwy Warszawskiej na Ochocie ma 42 mkw. Mieszkanie jest po generalnym remoncie. – Cena wydaje się niewygórowana. Właściciel wycenił mieszkanie na 355 tys. zł – opowiada czytelnik. – Problem w tym, że sprzedający nie jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel. Nieruchomość odziedziczył bowiem w spadku po dziadku. Jednak sąd nie przyznał mu konkretnego lokalu, tylko procentową część z całej masy spadkowej, nie określając, co komu z rodziny przypadnie. Spadkobiercy sami więc się majątkiem podzielili – dodaje.

Czytelnik długo się wahał, ale ostatecznie na transakcję się nie zdecydował. – Obawiałem się, że banki mogą nie dać mi kredytu. Bałem się też ewentualnych problemów, gdyby na przykład rodzina sprzedającego się poróżniła i zaczęła kłócić o mieszkanie – mówi.

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, tłumaczy, że banki co do zasady wymagają, aby sprzedający nieruchomość był wpisany jako właściciel w dziale drugim księgi wieczystej lokalu. – Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy mieszkanie zostało odziedziczone w spadku. Zdecydowana większość banków na zasadzie odstępstwa skredytuje taką transakcję, nawet w sytuacji braku odpowiedniego wpisu – uspokaja analityk. Podkreśla, że warunkiem koniecznym jest jednak potwierdzenie prawa własności do sprzedawanego lokalu poprzez prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. – Dodatkowo część banków może wymagać przedstawienia przez sprzedającego dokumentów potwierdzających uregulowanie podatku od otrzymanego spadku bądź też zaświadczenia z Urzędu Skarbowego wraz z informacją o zwolnieniu z takiej opłaty – tłumaczy Michał Krajkowski.

Analityk podkreśla, że także w opisanym przez naszego czytelnika przypadku kredyt będzie możliwy. – Jednak do umowy przedwstępnej i później do aktu notarialnego będą musieli przystąpić wszyscy spadkobiercy. Ponieważ majątek nie został podzielony, określono tylko procentowy udział w całej masie spadkowej, każdy ze spadkobierców jest współwłaścicielem nieruchomości w takiej proporcji jak w całej masie spadkowej – podkreśla Krajkowski.

Analityk z Notusa zastrzega jednak, że banki z pewnością odmówią przyznania kredytu na zakup nieruchomości otrzymanej w spadku w sytuacji, gdy postanowienie sądu nie jest prawomocne.

– Jest to warunek konieczny, aby w ogóle sprzedać taką nieruchomość, nawet gdyby transakcja nie była finansowana kredytem – przypomina Krajkowski. – Banki odmówią przyznania kredytu, a notariusz nie sporządzi aktu notarialnego także w sytuacji nieuregulowanych spraw podatkowych związanych z otrzymanym spadkiem. Jednak po spełnieniu koniecznych warunków zdecydowana większość banków przyzna kredyt na zakup takiej nieruchomości. Brak wpisu właściciela w księdze wieczystej nie jest problemem w sfinansowaniu takiej transakcji – mówi analityk. I przypomina, że warunki kredytowe zależą przede wszystkim od kwoty kredytu i wartości nieruchomości. Jeśli więc bank zgodzi się pożyczyć na mieszkanie, to koszty kredytu (marża, prowizja, ubezpieczenie) będą identyczne jak w przypadku gdy w księdze wieczystej jako właściciel figuruje sprzedający.

– Kredyt jest zaciągany przez kupującego i nie można go „karać” innymi warunkami kredytu ze względu na sytuację prawną osoby sprzedającej – podkreśla Krajkowski.

OPINIA

Robert Dor, notariusz z Okręgowej Izby Notarialnej w Warszawie

Nie ma przeciwwskazań, by sprzedawać nieruchomości, nawet gdy właściciel nie figuruje w księdze wieczystej. Musi mieć jednak inne dokumenty potwierdzające jego prawa do nieruchomości – np. prawomocne postanowienie o nabyciu spadku. Jednak transakcjom bez wpisanego w księgach właściciela brakuje tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, które dają sądowną pewność, że mieszkanie kupuje się od właściciela. I taką sprzedaż uważa się za skuteczną, biorąc pod uwagę wpisy do ksiąg. Sąd takiej transakcji nie podważy.