Opinie
Zysk z najmu można uchronić przed podatkiem
Wiele osób inwestuje w nieruchomości wierząc, że jest to lepsza lokata kapitału niż akcje, fundusze, czy depozyty bankowe. Nie tylko dlatego, że nieruchomości z biegiem czasu zyskują na wartości, a dochodu z ich sprzedaży nie obciąża tzw. podatek Belki. Dom, mieszkanie czy lokal użytkowy mogą też przynosić niezłe zyski z wynajmu. Oczywiście zarówno przy zbyciu, jak i przy wynajmie nieruchomości, fiskus upomina się o swoją dolę. Jest jednak sposób, by korzystnie rozliczyć najem mieszkania nie pozbawiając się możliwości optymalnego opodatkowania przy jego zbyciu.
Ryczałt – proste zasady
Jak opodatkować zyski z najmu? Gdy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej podatnik może rozliczać najem w formie zryczałtowanej lub na zasadach ogólnych. Wyłączony jest natomiast podatek liniowy.
Podatek zryczałtowany przewidziany jest dla osób szukających prostych rozwiązań. Cały przychód opodatkowany jest stawką 8,5%. Aby z niej skorzystać należy poinformować urząd skarbowy o wyborze ryczałtu do 20 stycznia lub do dnia rozpoczęcia najmu.
Skala - odliczymy koszty
Stosowanie zasad ogólnych do opodatkowania przychodów z najmu wiąże się z koniecznością ich kumulowania z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej, np. z dochodami z pracy. I choć ten sposób rozliczeń wymaga większego zaangażowania podatnika, to jest bardziej elastyczny. Pozwala bowiem, w przeciwieństwie do ryczałtu, pomniejszyć przychód z najmu o amortyzację, wydatki na utrzymanie nieruchomości oraz koszt jej finansowania. Biorąc pod uwagę fakt, że zakup mieszkania często sfinansowany jest kredytem bankowym, rozwiązanie to zyskuje na atrakcyjności, gdyż odsetki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Skala może być lepsza od ryczałtu
No tak – powie ktoś – ale stawka amortyzacyjna dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5% rocznie, skutkiem czego podatnik ponosi na tyle niewielkie koszty, że uzyskany po ich odjęciu dochód będzie zbyt wysoki, aby podatek obliczony według skali podatkowej był niższy od 8,5 % ryczałtu. Na pierwszy rzut oka ryczałt wydaje się więc korzystniejszy. W praktyce okazuje się często, że stosowanie zasad ogólnych przy opodatkowaniu najmu prowadzi do pokaźnych oszczędności, a jeśli skorzystamy z indywidualnej stawki amortyzacyjnej możemy wcale nie zapłacić podatku.
Amortyzacja na miarę
Ciekawe możliwości daje wynajęcie mieszkanie używanego poprzednio przez przynajmniej 60 miesięcy lub takiego, które podatnik wykańcza lub remontuje na wysoki standard (gdy nakłady na wykończenie lub remont przekraczają 30% wartości początkowej). Spełnienie tych warunków pozwala podatnikowi stosować stawkę amortyzacyjną w wysokości 10% wartości lokalu. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że łączne koszty - ze względu na wysoką amortyzację - pokryją całość przychodów z najmu. Może nawet powstać strata. Jednak powstanie straty nie jest wcale korzystne i dlatego należy umiejętnie dostosować stawkę amortyzacyjną do uzyskiwanych przychodów.
Stawka 10% jest stawką maksymalną. Podatnik może ją obniżyć dostosowując do wysokości otrzymywanego czynszu.
Oto przykładowe wyliczenie, które wskazuje, że koszty uzyskania przychodów mieszkania nabytego za 300 tys. zł mogą przekraczać 5 tys. złotych. To więcej niż może przynieść czynsz za wynajem tego lokalu.
Cena mieszkania - 300 000,00 złCena wykończenia - 90 000,00 zł
Razem - 390 000,00 zł
Amortyzacja roczna 10% - 39 000,00 zł
Koszty odsetek 6% - 18 000,00 zł
Inne koszty - 3 600,00 zł
Koszty razem - 60 600,00 zł
Koszty miesięcznie - 5 050,00 zł
Skutkiem właściwego planowania i ustalenia odpowiedniej stawki amortyzacyjnej podatnik nie zapłaci prawdopodobnie żadnego podatku dochodowego od najmu przez cały okres amortyzacji lokalu.
Co robić, gdy amortyzacja już się wyczerpie? Najprostszym rozwiązaniem pozwalającym na uniknięcie wysokiego opodatkowania według skali będzie wybór opodatkowania zryczałtowanego.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
