Opinie
Telewizor można wrzucić w koszty wynajmu
W czasach, gdy koniunktura na rynku najmu nie rozpieszcza, wynajmujący szukają oszczędności na podatku. Warto pod tym kątem przeanalizować koszty ponoszone po to, by lokal przynosił zysk
Choć ryczałt od najmu zyskał wielu zwolenników, to niekiedy korzystniejsze jest opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych. Pozornie dysproporcja w stawce podatkowej nie rokuje wielu szans dla wynajmującego, który nie wybierze ryczałtu. Kumulacja dochodów z najmu z dochodami z innych źródeł sprawia, że wynajmujący podatnik nie zawsze mieści się w pierwszym progu podatkowym i zamiast stawki 18%., musi często stosować wyższą - 32%. Tymczasem przy ryczałcie stawka jest niezmienna i stosunkowo niska - 8,5% od przychodów.
Jednak w wielu przypadkach podatnicy nie decydują się na ryczałtowe opodatkowanie. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy lokal długo oczekuje na najemcę. Wówczas pytania o koszty do odliczenia nabierają wagi.
Wynajem firmowy czy prywatny
Ważne jest rozróżnienie, czy najem prowadzony jest prywatnie, czy też w ramach działalności gospodarczej. Jest to okoliczność obiektywna, niezależna od deklaracji podatnika. Tymczasem nie należy do rzadkości sytuacja, gdy wynajmujący nie zdaje sobie sprawy, że uzyskiwane z najmu przychody powinien rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Taki przypadek zwykle rodzi problemy i ryzyka podatkowe.
Co różni podatkowy status wynajmującego prywatnie od wynajmującego w ramach działalności gospodarczej? M.in. zorganizowany charakter działań. Gdy podatnik inwestuje w nieruchomości z założeniem pobierania pożytków z najmu, jego działania mają charakter profesjonalny i powinny być traktowane jako działalność gospodarcza.
Dla ułatwienia porównanie:
| Najem prywatny | Najem w działalności gospodarczej |
| Przychód podatkowy powstaje w momencie uzyskania zapłaty | Przychód podatkowy powstaje w terminie płatności nawet jeśli zapłaty nie uzyskano |
| Nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów | Obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów |
| Stawka podatkowa 18% i 32% | Stawka podatkowa 18% i 32%. Możliwość wyboru stawki liniowej 19% |
| Możliwość uzyskania statusu podatnika VAT | Obowiązkowa rejestracja do VAT w przypadku uzyskania przychodów przekraczających limit zwolnienia dla małych podatników |
Jak widać, oba rodzaje najmu nie różnią się zasadniczo, jeśli chodzi o możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodów. W przypadku najmu prywatnego nie ma obowiązku prowadzenia unormowanej ewidencji w postaci księgi podatkowej. Nie pozbawia to jednak wynajmującego możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów, ale też nie zwalnia go z obowiązku ewidencjonowania tych kosztów i archiwizowania dowodów ich poniesienia.
Co odliczać i kiedy
Typowe koszty budzące wątpliwości podatkowe jakie ponoszą podatnicy w związku z najmem to:
1. Koszt odsetek i prowizji od kredytu,
2. Różnice kursowe w przypadku kredytów walutowych,
3. Ubezpieczenie kredytu,
4. Koszt wyposażenia lokalu,
5. Wydatki na administratora nieruchomości,
6. Dojazdy do nieruchomości,
7. Wydatki na odnowienie i firmę sprzątającą.
Czy i kiedy można je rozliczać?
Zasada ogólna wynikająca z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) jest następująca: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 updof. Żaden z wymienionych powyżej sześciu tytułów ponoszenia kosztów nie jest wymieniany w art. 23 jako wydatek wykluczony z kosztów uzyskania przychodów. To znaczy, że o jego statusie podatkowym stanowi związek z uzyskiwanym przychodem. Analiza poszczególnych pozycji kosztowych budzących wątpliwości podatników prowadzi do następujących wniosków:
Przeczytaj więcej o: koszty, lokal, mieszkanie, odliczenie, pit, podatek, ryczałt, wynajem, zasady ogólne
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
