Opinie
Rynek lubi równowagę
Dokładnie dwa lata temu na konferencji prasowej pośrednicy z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości sygnalizowali wyhamowanie wzrostu cen i coraz mniejsze zainteresowanie klientów kupnem mieszkań.
Relacje średniej płacy w stosunku do ceny nominalnej metra kwadratowego mieszkania spadały nawet poniżej połowy! To był sygnał "przegięcia" na linii dochody - ceny. Takie relacje odcinają potencjalnych nabywców z rynku mieszkaniowego, bo w Polsce jednak większość zarabia poniżej tzw. średniej krajowej.
Pośrednikom sygnały dawała coraz liczniejsza grupa tych, co chcieli sprzedawać i zarabiać i coraz mniejsza grupa tych, co chcieli kupować, bo ich po prostu już na mieszkanie nie było stać.
Delikatnie zaczynały tez drożeć frankowe kredyty, co powinno sygnalizować potencjalnym klientom, że należy być wobec tej waluty ostrożnym. Jednak największe zainteresowania frankowym kredytem przypadło na czas, gdy frank w stosunku do złotego wyjątkowo staniał. Ci, co mieli dawniejsze kredyty we frankach zacierali ręce, bo malały im raty. Ci, którzy w owczym pędzie gnali po kredyty już niedługo mieli płakać patrząc jak rośnie im rata przy słabnącym złotym. Wtedy zmiana waluty na rodzimą oznacza tylko jedno: wzrost zadłużenia!
| Tej stronie patronuje |
 |
Pośrednicy dwa lata temu sygnalizowali spadek cen i zastój, ale na rynku słychać było okrzyki, że nieruchomości będą drożeć i drożeć, a jeśli troszkę stanieją to... łap, obywatelu, okazję! Dziś okazje – czyli kawalerki sprzedane po 300 tys. zł spędzają sen z oczu ich właścicielom, bo ani w nich mieszkać całe życie, ani spłacać raty w wysokości przeciętnej pensji! Tak to "okazje" okazały się pułapką inwestycyjną.
Dziś na rynku słychać głównie lament. Są zapowiedzi nawet 70-procentowych spadków cen, bo "trend się odwrócił" i rynek ma chudnąć niczym anorektyk. Jak dwa lata temu "doradcy" zapewniali nas, że kupowanie drogich mieszkań to najlepsza okazja pod słońcem, tak dziś każą wstrzymywać się z kupnem mieszkań, bo niedługo już zapewne wszystkie, nie tylko spółdzielcze lokatorskie, będą za złotówkę.
Rynku nie ma co zaklinać. W branży pośrednictwa widać najdokładniej co się dzieje. Inwestorów kupujących mieszkania w celach tzw. spekulacyjnych lub na wynajem tak naprawdę nie ma więcej niż 10 – 15 proc., nawet na rozwiniętych rynkach. Znakomita większość kupuje mieszkanie dla siebie. Nie pierwsze lecz kolejne, bo potrzebne większe, lepsze albo inne i gdzie indziej. Pośrednik nie zarabia na spekulantach tylko na tych, którym pomaga skutecznie poprawić warunki mieszkaniowe.
Na normalnym ustabilizowanym rynku ponad połowa nabywców mieszkań jednocześnie sprzedaje swoje dotychczasowe lokale. Dla nich poziom cen odgrywa mniejszą rolę, bo gdy kupują drożej, to i sprzedają drożej. Większość takich transakcji to zamiana na większe i lepsze, a warto zauważyć, że im większe mieszkanie, tym cena metra niższa. Oczywiście w danej klasie mieszkań.
Czy więc wróżę zamrożenie rynku? Bynajmniej! Warto dziś - jak zawsze - sprzedawać i kupować, bo jest przynajmniej dużo ofert i wybór. Sprzedać faktycznie jest trudniej, ale od tego jest profesjonalny pośrednik (gdy się łatwo sprzedaje, to sprzeda każdy i bez pośrednika). Kredyt na dopłatę do nowej siedziby też nie musi być ogromny, zwłaszcza, że wkład własny gwarantuje sprzedawany lokal, a spadające stopy procentowe raczej zachęcają do brania kredytu.
Pośrednicy nie przyłączą się do chóru krzyczącego o 70- procentowych spadkach cen, tak jak nie brali udziału w prognozach takich wzrostów. Normalny rynek (lokalny, oczywiście) to taki, gdzie cena jednego metra kwadratowego oscyluje wokół przeciętnej miesięcznej płacy na tym terenie. Pracujemy więc spokojnie oczekując zbliżenia tych podstawowych parametrów i analizując z klientem, na co go stać, na co może sobie pozwolić i jak może sobie poprawić warunki mieszkaniowe bez strachu, że jutro już zabraknie dla niego mieszkania.
I jeszcze jedno. Podobno deweloperzy wstrzymali 85 proc. projektów. Obawiam się, że nie mogą wstrzymać. W 2007 roku wydano pozwolenia na budowę ponad 236 tys. mieszkań! Jeśli deweloperzy będą czekać z rozpoczęciem prac, to pozwolenia mogą stracić ważność. Rozpoczęte inwestycje natomiast mają to do siebie, że mrożą kapitał i ich utrzymanie kosztuje, a dochodu nie przynoszą. Pośredników warto czasem pytać o zdanie, bo mają wyczuloną percepcję na rynkowe wstrząsy niczym zwierzyna przed nadejściem tsunami.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
