Umowy firm deweloperskich muszą być precyzyjnie przygotowane

autor: Dariusz Gorajski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Postanowienia niewynegocjowane nie wiążą klienta
• Niezgodne z prawem postanowienia regulaminu mogą sporo kosztować
• Nie wolno tworzyć własnego prawa dla klientów
• Wzorzec umowy powinien być czytelny
• Skutki sporu z deweloperem
• Deweloperzy już nie zarobią na metrażu
• Bezpieczniejszy zakup mieszkań
• Nie przerzucaj na kupującego ryzyka zmian podatkowych
• Kupując mieszkanie uważaj na pułapki
• Kara umowna w stosunkach dewelopera i jego klienta
• Deweloperzy ukarani za niedozwolone klauzule
• Kupujący od dewelopera lepiej chronieni
• Nabywców mieszkań ma chronić umowa notarialna
• Po rezygnacji z mieszkania klientowi przysługują odsetki
• Odstąpienie od umowy z deweloperem za zły metraż
• Dwa lata więzienia dla nieuczciwego dewelopera

Budowa i sprzedaż przez firmy budowlane nowych mieszkań często opiera się na stale wykorzystywanych przez nie wzorcach kontraktu. Gdy drugą stroną jest konsument, trzeba uważać na stosowane w nich zapisy

Firmy budujące i sprzedające nowe mieszkania konsumentom znajdują się w kręgu zainteresowania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Świadczyć o tym może wydanie w ciągu ubiegłego roku aż 44 decyzji przeciwko takim przedsiębiorcom. Zastrzeżenia dotyczyły przede wszystkim niedozwolonych postanowień stosowanych przez deweloperów we wzorcach umów.

Oczywiście samo stosowanie gotowych szablonów kontraktu nie jest zakazane. Jednak muszą być one zgodne z warunkami przewidzianymi w przepisach kodeksu cywilnego. Warto przypomnieć, że chodzi o takie wymogi, jak czytelność i jednoznaczność zapisów wzorców lub regulaminów. Wymóg ten wprowadza art. 385, który jednocześnie dodaje, że postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta.

Wzorzec lub ogólne warunki sprzedaży muszą być bezwarunkowo przekazane konsumentowi przy zawieraniu umowy. Firma musi udowodnić, że jej kontrahent mógł rzeczywiście zapoznać się z nimi przed podpisaniem umowy. Tak stanowi art. 384 k.c.

Z kolei art. 385¹ wyjaśnia, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Chodzi tu o tak zwane niedozwolone postanowienia umowne, których przykładowy katalog wymienia art. 385³.

Za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których brzmienie konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Zatem w szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego przez dewelopera konsumentowi.

Co istotne, ciężar udowodnienia, że dane postanowienie zostało uzgodnione w bezpośrednich i rzeczywistych negocjacjach, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Zatem w praktyce należy się spodziewać, że to firma będzie musiała udowodnić, że zapis został uzgodniony indywidualnie.

Jak wynika z podanych przepisów, wcale nie ma pewności, że umowa przygotowana według wzorca w pełnym zakresie będzie wiązać strony. Jeżeli deweloper ukształtuje jej treść w sposób rażąco naruszający prawa i obowiązki konsumenta, ten może skutecznie walczyć o jej unieważnienie.

Sroga kara za złe praktyki

W znacznie gorszej sytuacji może się znaleźć deweloper, który nie tylko naruszył wymienione wyżej przepisy, lecz także dodatkowo wśród postanowień stosowanej przez niego umowy umieści zapisy uznane za zakazane.

Chodzi w szczególności o klauzule umieszczone w specjalnym rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Ich katalogowania, na podstawie wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dokonuje UOKiK.

Stosowanie takich zapisów stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i jest zakazane przez art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (DzU z 2007 r. nr 50, poz. 331 ze zm.).

W razie ewentualnej kontroli i wykrycia stosowania takich zapisów firma nie tylko będzie zobowiązana do zaprzestania takiej praktyki, lecz także naraża się na dotkliwe sankcje finansowe. Maksymalna wysokość kary może stanowić równowartość 10 proc. przychodów firmy z poprzedniego roku.

Na jej ostateczną wysokość wpływ mogą mieć takie czynniki, jak etap, na którym naruszono prawo (etap przedkontraktowy, zawierania umowy lub etap jej wykonania), zaistnienie okoliczności łagodzących lub obciążających.

Tą pierwszą może być np. dobrowolne zaniechanie stosowania zakazanej praktyki przed wszczęciem postępowania przez UOKiK bądź niezwłocznie po jego rozpoczęciu. Z kolei okolicznością obciążającą może być umyślność naruszenia.

Warto dodać, że obecnie w rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się 247 postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami.

Rodzaje popełnianych błędów