Porady budowlane
Zmiana statusu działki to spory wydatek
Przepisy nie pozwalają swobodnie budować na gruncie rolnym, co jednak nie oznacza, że inwestor ma związane ręce. Przekwalifikowanie ziemi nie jest jednak łatwe
Kapusta rosnąca w środku miasta? Takie przypadki wciąż się zdarzają. Bierze to się stąd, że znaczny odsetek terenów w miastach to grunty rolne.
Przepisy nieco łagodniejsze
Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują nowe regulacje dotyczące odralniania. Wprowadziła je nowelizacja ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2008 r. nr 237, poz. 1657, z późn zm.; dalej jako: ustawa).
Wyjęła ona spod ochrony tej ustawy grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich.
Nie oznacza to, że z dnia na dzień wszystkie tereny rolne w miastach stały się terenami budowlanymi. Ich właściciele nadal mogą je wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny.
Gdyby jednak podjęli decyzję, że będą chcieli na nich budować, powinni udać się do siedziby urzędu miasta i zorientować, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli taki plan jest, to o statusie gruntu decydują jego postanowienia. Gdy są one nie po myśli inwestora, jedyne co może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.
Domy zamiast kapusty
W wielu dużych miastach wciąż sporo terenów nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tam każda osoba, która chce budować, musi wcześniej wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy.
Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli spełni warunki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6., poz. 41 z późn. zm.), i wtedy można starać się o pozwolenie na budowę. Grunt ma już wówczas charakter inwestycyjny.
Ale uwaga! Jeśli prace nad planem już trwają, to inwestor nie dostanie warunków zabudowy. Gmina może zawiesić ich wydanie maksymalnie na 12 miesięcy (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu).
Warunki zabudowy wydaje się na podstawie art. 61 ustawy o planowaniu. Zgodnie z nimi trzeba łącznie spełnić kilka warunków. I tak, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zaplanowanej inwestycji.
W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach.
Kolejny warunek dotyczy dobrego sąsiedztwa.
Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna już zabudowana. Planowany budynek musi nawiązywać do tych wybudowanych na sąsiednich działkach.
Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r., i chociaż nie obowiązują one od kilku lat, zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na ten temat mają urzędy miast i gmin – w nich trzeba pytać.
Wyłączenie z produkcji
Odrolnienie gruntu to połowa sukcesu. Często bowiem budujący muszą jeszcze się postarać o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.
Dopiero gdy się ją uzyska, grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów i budynków z rolnego na inwestycyjny.
Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję.
Nalicza starosta lub prezydent. Są dwa rodzaje opłat: jednorazowa i roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego.
Im wyższa klasa, tym wyższe opłaty. Tabelę stawek zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (patrz: ramka).
Opłatę roczną w wysokości 10 proc. jednorazowej należności ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat, a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres jego trwania, nie dłużej jednak niż przez 20 lat.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
