Miliony spółdzielców czeka rewolucja

autor: Dominik Pisarek

źródło: Fotorzepa

Posłowie zmieniają też przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Wspólnota ma prawo kupować dla siebie
• Lokal użytkowy we wspólnocie
• Koniec spółdzielni czy ich reforma

Wspólnoty mieszkaniowe nie będą miały majątku, wszystko będzie należeć do właścicieli. Takie zmiany szykują posłowie w ustawie spółdzielczej

Sejm pracuje w ekspresowym tempie nad projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (w ubiegłym tygodniu zakończyła prace podkomisja). Prowadzi on do likwidacji spółdzielni i zastąpienia ich wspólnotami mieszkaniowymi. Zmiany są więc rewolucyjne, wywołują ogromne emocje wśród naszych czytelników. Jednym się one podobają, innym nie. Istnieją także wątpliwości co do jakości tych regulacji.

Sprzeczne przepisy

Projekt przewiduje, że jeżeli w danej nieruchomości ustanowiono odrębną własność choćby jednego lokalu, to stosuje się ustawę o własności lokali (art. 37 ust. 3 tego projektu). Dotyczy ona wspólnot. Oznacza to, czy tego się chce czy nie, że będą powstawać w spółdzielniach wspólnoty mieszkaniowe. Sami też właściciele zadecydują, czy chcą, by wspólnotą zarządzała dalej spółdzielnia.

– Szkopuł w tym, że projekt jest wewnętrzne sprzeczny. Wynika z niego, że do powstałych wspólnot będzie się stosowało jednocześnie ustawy o własności lokali oraz o spółdzielniach mieszkaniowych. Tymczasem są to dwa odrębne reżimy prawne, których jednocześnie do tych samych lokali stosować się nie da – uważa Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

– Ustawodawca ponadto pozbawia zainteresowanych wyboru – tłumaczy. – Dziś decyzję o powstaniu wspólnoty podejmuje większość właścicieli lokali, według nowych norm zadecyduje pierwszy akt notarialny. Jednocześnie z gramatycznej wykładni art. 2 ust. 2 projektu wynika, że przynależność właścicieli do spółdzielni będzie obowiązkowa, co więcej, nie będą mogli wypowiedzieć członkostwa. W tej chwili zaś jest dobrowolna.

Odmiennego zdania jest prof. Krzysztof Pietrzykowski, ekspert podkomisji. – To jest oczywiste, że będzie się stosowało wobec właścicieli ustawę o własności lokali, a przepisy spółdzielcze tylko do spółdzielców z tych mieszkań, które będą nadal należeć do spółdzielni – wyjaśnia. Żaden też właściciel nie będzie musiał należeć do spółdzielni, to od niego będzie zależało, czy chce być jej członkiem.

Zwolennikiem propozycji poselskiej jest też Paweł Backiel, prezes Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego. – Już sam fakt, że właściciele będą mogli zrezygnować ze spółdzielni jako zarządcy, wpłynie na poprawę jakości usług zarządzania, a także na obniżenie opłat za mieszkanie – twierdzi Backiel.

Lifting wspólnot

Posłowie zmieniają też przepisy dotyczące samych wspólnot mieszkaniowych.

W tej chwili są one ułomnymi osobami prawnymi. Oznacza to, że w zakresie związanym z zarządem nieruchomością wspólną mogą nabywać na swoją rzecz prawa i obowiązki.

Projekt przewiduje, że będzie podobnie, jak jest obecnie w wypadku małżeństw. Mianowicie pozbawia wspólnoty podmiotowości. Właściciele lokali będą jednocześnie współwłaścicielami majątku, który dotychczas stanowił własność wspólnoty. Skąd ten pomysł?

– To efekt uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. III CZP 65/07). Sąd zadecydował, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek oraz zaciągać zobowiązania – wskazuje prof. Krzysztof Pietrzykowski. – Oznacza to, że np. jeśli wspólnota kupi lokal, to będzie on zawsze należał do wspólnoty, ale nigdy do właścicieli. Takie rozwiązanie zdecydowanie mi się nie podoba.

Po zmianach tak już nie będzie. Właściciele będą jego współwłaścicielami, ale będą też odpowiadać za długi wspólnoty do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Im większe mieszkanie, tym większa odpowiedzialność właściciela.

W tej chwili wspólnota odpowiada swoim majątkiem, a gdy go nie ma, w drugiej kolejności odpowiedzialność spada na właścicieli.

CIT zamieniony na PIT

– Zmiana nie jest potrzebna, przecież o majątku wspólnoty dziś również decydują właściciele lokali – uważa Abramek. – Tymczasem nikt w podkomisji nie zwrócił uwagi na kwestie podatkowe – dodaje. – Wspólnota płaci podatek dochodowy od osób prawnych. Po zmianach podatku tego nie będzie, za to właściciele będą opodatkowani podatkiem od osób fizycznych. Jeżeli, dajmy na to, wspólnota zakończy rok na plusie, to wszyscy właściciele lokali będą musieli w swoim PIT w rubryce "inne dochody" dokonać odpowiedniego wpisu.