Umowa przedwstępna tylko notarialnie

autor: Jakub Ostałowski

źródło: Fotorzepa

Sąd Najwyższy udzielił ochrony nabywcy lokalu, a nie kredytodawcy niewypłacalnego dewelopera

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Bezpieczniejszy zakup mieszkań
• Deweloperski wzorzec musi być precyzyjny
• Lokal bez hipoteki, gdy zgodzi się bank
• Zanim kupisz mieszkanie, sprawdź hipotekę
• Deweloperzy: pogodzić wodę z ogniem
• Akt notarialny silniej wiąże strony
• Nabywców mieszkań ma chronić umowa notarialna
• Ustawa deweloperska pełna kosztownych absurdów
• Kupujący mieszkania wygrali z Leopardem
• Uciekli przed bankructwem dewelopera

Nie ma przepisów, które chroniłyby kupującego lokal przed nieuczciwym deweloperem. Powstał projekt ustawy, która ma to zmienić

– Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi kupujący – mówi posłanka Aldona Młyńczak, współautorka projektu.

Do laski marszałkowskiej w Sejmie wpłynął projekt ustawy w tej sprawie. Jego autorami są posłowie PO. – Liczymy, że jeszcze na tym posiedzeniu Sejmu odbędzie się jego pierwsze czytanie – dodaje posłanka.

Zobacz poselski projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (pdf; 480KB)

Roszczenie do księgi

Projekt definiuje pojęcie „umowa deweloperska". Ma to być umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa odrębnej własności lokalu (lub domu jednorodzinnego). Nabywca zobowiązuje się zaś do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Obecnie żaden przepis nie reguluje precyzyjnie treści umowy deweloperskiej. Dochodzi więc do sporów związanych z jej interpretacją.

– Proponujemy, żeby umowa przedwstępna (deweloperska) była zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej nieruchomości – mówi Aldona Młyńczak.

Obecnie niewiele osób decyduje się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, bo trzeba za nią płacić. W czasie koniunktury deweloperzy często to wykorzystywali. Nie ma też obyczaju ujawniania roszczeń nabywców w księdze wieczystej inwestycji.

Kupujący będą wpłacali pieniądze nie na konto dewelopera, ale na rachunek powierniczy zamknięty (wypłata środków po zakończeniu inwestycji) lub otwarty (pieniądze deweloper będzie otrzymywał na określonych etapach inwestycji). W wypadku rachunków otwartych dodatkowym zabezpieczeniem ma być gwarancja bankowa albo polisa ubezpieczeniowa.

Projekt przewiduje także, że przed zawarciem umowy deweloperskiej sprzedający doręczy kupującemu prospekt informacyjny. Będzie on ważny 12 miesięcy, ma się składać z części ogólnej (dane dewelopera, jego sytuacja finansowa etc.) oraz indywidualnej (odnoszącej się do konkretnego lokalu). Ma być załącznikiem do umowy.

Projekt ustala także, co powinna przede wszystkim zawierać umowa deweloperska.

Plusy i minusy

– Te przepisy są bardzo potrzebne – uważa Marek Radwański, powiatowy rzecznik konsumentów w Poznaniu. – Przychodzą do mnie ludzie, którzy kupili mieszkanie od dewelopera. Okazuje się, że nie dotrzymał on słowa, bo inna była treść umowy przedwstępnej, a inną zaproponował w akcie notarialnym. Teraz nie będzie to możliwe.

– Nie kwestionujemy potrzeby wprowadzenia tego typu ustawy, jest ona bardzo potrzebna – mówi Zbigniew Malisz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nikt jednak z nami tego projektu nie konsultował. Zawiera on wiele rozwiązań, których nie da się zrealizować w praktyce. Częścią prospektu ma być np. projekt architektoniczno-budowlany, który często jest wielotomowy. Wielokrotnie pytaliśmy też firmy ubezpieczeniowe, czy ubezpieczą rachunek powierniczy. Odpowiadały przecząco, gdyż nie da się oszacować ryzyka.

Jak to wygląda w innych państwach

Francja – od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja.

Niemcy – deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają zaliczki w razie fiaska inwestycji.

Dania i Szwecja – w tych państwach zakazana jest sprzedaż mieszkań, których budowa dopiero się rozpoczęła. Kupić można tylko gotowe mieszkania i domy, a klienci deweloperów, nabywając lokal, wpłacają pieniądze do depozytu, do dewelopera zaś po przeniesieniu własności.