Deweloperzy
Podpisany kontrakt nie może być krzywdzący dla kupującego
Deweloperzy, podpisując umowy ze swoimi klientami, posługują się gotowymi wzorcami. Nic w tym złego, pod warunkiem jednak, że nie ma w nich niekorzystnych dla nabywcy postanowień
Szablonami umów posługuje się wiele firm, w tym także deweloperzy. Kupujący powinni zawsze jednak pamiętać, że mają prawo negocjować i żądać tym samym wprowadzenia postanowień korzystnych dla siebie. Warto też zwrócić uwagę, czy przypadkiem umowa nie zawiera niedozwolonych klauzul.
Przepisy kodeksu cywilnego chronią klientów deweloperów, ale tylko tych, którzy nie negocjowali z deweloperem umowy. Wielu sprzedających stara się to wykorzystać. Niektóre wzorce zawierają więc zapis, że umowa była indywidualnie uzgadniana z klientem.
Sprzedający chce się w ten sposób ochronić przed ewentualnymi roszczeniami. Tymczasem umieszczenie takiej klauzuli w umowie wcale nie oznacza, że naprawdę była ona indywidualnie uzgodniona, a więc w ostateczności nie wywiera skutków prawnych.
Kupujący, jeżeli uzna, że zapis w umowie jest niedozwoloną klauzulą, ma prawo zażądać jego usunięcia, a jeżeli to nie poskutkuje, może skorzystać z jednej z dwóch dróg sądowych.
Pozew do sądu
Po pierwsze, ma prawo wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu. Sąd zbada nie tylko klauzulę, lecz także całą umowę. Jeżeli uzna dany zapis za niedozwolony, to przestaje on obowiązywać kupującego. Po drugie, ma prawo wnieść sprawę do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK).
Sąd ocenia ponadto, czy doszło do rażącego naruszenia interesów kupującego. Jeżeli dojdzie do wniosku, że tak faktycznie jest, uzna kwestionowane postanowienie za bezprawne i wpisze do rejestru klauzul niedozwolonych.
Klient dewelopera nie musi udowadniać przed sądem, że próbował negocjować umowę, a deweloper nie chciał tego robić. To ten ostatni musi przekonać sąd, że jego klient nie ma racji, bo wspólnie ustalili treść wiążącej ich umowy.
Umowa umowie nierówna
Nie można zapominać, że każdą umowę sąd ocenia indywidualnie. To, co w jednej jest niedozwoloną klauzulą, w innej wcale być nie musi. W niektórych przypadkach wystarczy, że deweloper w jednakowy sposób obciąży siebie i swojego klienta prawami oraz obowiązkami i już nie można stawiać mu zarzutu łamania prawa.
Czasami, zanim się pójdzie do sądu, warto się udać do rzecznika konsumentów działającego w każdym powiecie (ich wykaz można znaleźć na stronie internetowej UOKiK: www.uokik.gov.pl). Taki rzecznik przeczyta umowę, wskaże, które jej postanowienia są niekorzystne dla kupującego, udzieli porady prawnej, może też się podjąć negocjacji między kupującym a deweloperem, w ostateczności pomoże przygotować pozew.
Prezes UOKiK może nakładać kary finansowe na deweloperów za to, że stosują niedozwolone klauzule. Są one bardzo wysokie. Sięgają 10 proc. przychodów dewelopera z poprzedniego roku.
Co to takiego
Niedozwolone klauzule to postanowienia stosowane we wzorach umów, które nie zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (art. 3853 kodeksu cywilnego). Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (na stronie www.uokik.gov.pl).
Takie postanowienia są niekorzystne
Najczęściej spotykane niedozwolone klauzule:
- Deweloperzy żądają wysokich kar np. za opóźnienie wpłaty kolejnej raty, siebie natomiast starają się obciążać symbolicznie. Tymczasem obie strony powinny być obciążane karami na podobnym poziomie
- Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Chodzi np. o opóźnienie w wybudowaniu budynku czy oddaniu lokalu do użytkowania
- Prawo do jednostronnej zmiany umowy przedwstępnej bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie, np. w odniesieniu do ceny, powierzchni lokalu
- Korzystny dla dewelopera sposób ustalenia końcowej ceny nieruchomości oraz jej waloryzacji
- Prawo do przeniesienia wszystkich praw i przekazania obowiązków wynikających z umowy na dowolną osobę trzecią (np. innego dewelopera) bez zgody kupującego
- Uzależnienie rozliczenia, w wypadku odstąpienia nabywcy od umowy, od zawarcia umowy z nowym nabywcą i wpłacenia przez niego pieniędzy
- Zwrot kupującemu wpłaconych przez niego pieniędzy z opóźnieniem (nawet do sześciu miesięcy), jeżeli ten zrezygnuje z zawarcia umowy. Przykładowo doszło do opóźnienia w oddaniu budynku do użytkowania, kupujący zrezygnował, ale deweloper nie chce oddać wpłaconej kwoty w krótkim terminie. Powołuje się na zapisy umowy, które umożliwiają mu rozliczenie w ciągu nawet kilku miesięcy
- Pozbawienie tylko kupującego uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca powinni mieć prawo do odstąpienia od umowy, choć przyczyny odstąpienia będą różne dla każdego z nich
- Wyłączenie spod jurysdykcji sądów polskich albo poddanie sprawy pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucenie rozpoznania sprawy przez sąd, który jest właściwy dla siedziby dewelopera. W umowie właściwość sądu powinna być określona zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego
- Uzależnienie przeniesienia własności lokalu od zapłaty należności z tytułu administrowania budynkiem oraz opłat eksploatacyjnych.
Takie świadczenie nie ma bezpośredniego związku z zawarciem umowy przenoszącej własność. Deweloper nie powinien więc uzależniać jej zawarcia od uregulowania rachunków z tytułu opłat eksploatacyjnych
- Stosowanie nieostrych lub niejednoznacznych postanowień pozwalających swobodnie interpretować umowę. Teoretycznie wszelkie niejasności powinno się tłumaczyć na korzyść konsumentów. W praktyce bywa odwrotnie
- Zamieszczenie we wzorcu postanowienia stwierdzającego, że umowa lub jej postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane z konsumentem, podczas gdy w rzeczywistości tak nie było
- Przyznanie sobie w umowie przez dewelopera prawa do rozwiązania umowy w razie niewpłacenia przez kupującego w terminie kolejnej raty.
Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., jeżeli jedna ze stron nie wpłaca w terminie należności pieniężnej, druga ze stron powinna wezwać do zapłaty i wyznaczyć dodatkowy termin do zapłaty, dopiero potem może rozwiązać umowę. Tymczasem deweloperzy nie wzywają do zapłaty w dodatkowym terminie.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
