Eksplozja rynku kredytów hipotecznych jako pochodna innowacji finansowych (cz.2)

Lata 70. ubiegłego wieku przyniosły innowacyjne produkty finansowe związane z rynkiem kredytów hipotecznych. Powoli odchodzono od regulacji wprowadzonych po Wielkim Kryzysie

W 1977 roku, Lewis Ranieri zaproponował nową formę instrumentu opartego o pożyczki hipoteczne tzw. Collateralized Mortgage Obligation (CMO). Ranieri stał się symbolem sukcesu osiągniętego dzięki ciężkiej pracy i pomysłowości. Rozpoczął karierę jako goniec, w krótkim czasie awansował do działu zajmującego się rynkiem wtórnym obligacji hipotecznych banku Saloman Brothers. Jego awans zbiegł sie w czasie z okresem pierwszych oznak przegrzania tego rynku.

Połowa lat siedemdziesiątych to okres w którym w dorosłe życie wchodziło pokolenie powojennego wyżu demograficznego. Wywołało to gwałtowny wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Dotychczasowy model rynku - oparty o finansowane depozytami pożyczki hipoteczne oprocentowane według stałych stóp procentowych - nie był dostarczyć takiej ilości kapitału, która pokryłaby rosnące zapotrzebowanie.

Ranieri dostrzegł możliwość złamania dominacji GSE i stworzył koncepcję instrumentów dłużnych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi znanych jako Collateralized Mortgage Obligation (CMO). Udzielenie kredytu hipotecznego jest bezpieczne dla pożyczającego pieniądze, ale ma istotną wadę związaną z ryzykiem wcześniejszej spłaty.

Połowa lat siedemdziesiątych to okres w którym w dorosłe życie wchodziło pokolenie wyżu demograficznego. Wywołało to gwałtowny wzrost popytu na kredyty hipoteczne.

Przypomnijmy, że kredyty hipoteczne udzielane są na długi okres czasu przy stałej stopie procentowej. Gdy stopy procentowe na rynku spadają właściciele nieruchomości zaczynają korzystać z opcji wcześniejszej spłaty kredytu i po prostu zaciągają tańszą pożyczkę na spłatę dotychczasowej droższej. W takiej sytuacji bank, który pożyczał pieniądze zostaje z gotówką, której nie może zainwestować przy stopie procentowej na jaką liczył początkowo. To ograniczało krąg instytucji, które były skłonne finansować kredyty hipoteczne.

Pomysł Ranieriego polegał na tym, aby przepływy finansowe z puli kredytów podzielić na mniejsze części i używać ich jako zabezpieczenia emitowanych obligacji. Terminy zapadalności tych obligacji mogły być dowolne, nie musiały odpowiadać terminom spłat hipoteki. Ponieważ nie było ryzyka przedwczesnej spłaty a ryzyko niewypłacalności puli kredytobiorców było niskie znalazło się wielu chętnych na kupno takich obligacji.

Oprocentowanie i okres spłaty obligacji CMO może się istotnie różnić od warunków pierwotnego kredytu. Podstawową zaletą nowej propozycji jest duża płynność tego typu papierów dzięki czemu mogą trafić do znacznie większej rzeszy inwestorów zarówno krajowych jak i zagranicznych.

W oparciu o propozycję Ranieriego Salomon Bank przeprowadził pierwszą prywatną emisję instrumentów dłużnych opartych o kredyty hipoteczne tzw. MBS (ang. Mortgage-Backed Security). Początki tego rynku nie były łatwe. Na początku sprzedaż tych instrumentów natrafiła na szereg barier terytorialnych, prawnych i podatkowych. Handel instrumentami nowego typu został ograniczony jedynie do 15 stanów, a uregulowania prawne i podatkowe skutecznie blokowały intensywny rozwój tego rynku.

Na mocy ustawy Tax Reform Act z 1986 r. zniesiony został państwowy nadzór nad nowym rynkiem i wprowadzono znaczne ulgi podatkowe dla inwestorów. Spowodowało to gwałtowny rozwój tego rynku, a bank który przeprowadził pionierska emisję został dominującym podmiotem tego rynku. Instrument wykreowany przez Ranieriego umożliwił z czasem zakumulowanie dla rynku nieruchomości kapitału liczonego w trylionach dolarów.

W 1989 roku Freddie Mac zostaje sprywatyzowana. Już rok później Zarząd Freddie Mac wkracza na rynek instrumentów pochodnych. W poszukiwaniu większego zysku, Freddie kosztem zwiększonego ryzyka sekurytyzuje swój portfel hipoteczny. W celu zabezpieczenia sie przed narastającym ryzykiem zmiany stóp procentowych wykorzystuje mechanizm swapu procentowego (ang. interest rate swap).

Z upływem czasu Freddie coraz bardziej odchodzi od misji wyznaczonej przez rząd. Z uwagi na posiadane gwarancje państwowe bagatelizuje zwiększający się poziom ryzyka dokonując coraz bardziej ryzykownych operacji. Mamy tutaj do czynienia z klasycznym przypadkiem pokusy nadużycia ryzyka (ang. moral hazard). Instytucja finansowa, która czuje się ubezpieczona od ryzyka jest bardziej skłonna do podejmowania go.