ekonomia24
Rozwój sektora kredytów subprime - druga odsłona American Dream (cz.3)
W latach 90. wszechwładne instytucje finansowe udzielały coraz więcej kredytów dla klientów o niskiej wiarygodności kredytowej, kierując się zasadą "jesteśmy zbyt duzi, żebyśmy mogli upaść"
Pożyczki dla klientów o niskiej wiarygodności kredytowej występowały na obrzeżach rynku nieruchomości od lat osiemdziesiątych. Aż do 1995 r. ich udział w ogólnej puli kredytów był znikomy ale od tego momentu ich wartość zaczęła szybko rosnąć. Kredytobiorcy tego segmentu brali pożyczki hipoteczne według zmiennej stopy procentowej (ang. Adjustable Rate Mortgage, ARM), w przeciwieństwie do zwykłych kredytów hipotecznych udzielanych przy stałej stopie procentowej.
Opcja ta zapewniała niższe odsetki i raty w pierwszej fazie. W praktyce początkowa wysokość obciążeń była brana pod uwagę przy kwalifikowaniu pożyczkobiorców hipotecznych. Dzięki temu zakup własnego domu stał się realny niemal dla każdego. Znaczny odsetek tych kredytów to tzw. hybrid interest-only ARM’s polegające na spłacaniu w pierwszym okresie samych odsetek. Po zakończeniu tego etapu, kredyt podlegał pełnej indeksacji. Czas trwania ulgowych płatności uzależniony był od przyjętej opcji np. ARM 3/1 - 3 lata, ARM 5/1 -5 lat etc. Pełna wymagalność kredytu wiązała się z gwałtownym wzrostem obciążeń kredytowych.
Tego typu praktyki szczególnie w początkowym okresie miały swoje logiczne uzasadnienie. Spróbuje to wyjaśnić na prostym, trochę przejaskrawionym przykładzie. Świeżo upieczony absolwent prawa trafia na staż do kancelarii adwokackiej. Poziom jego dochodu jako stażysty jest niski, ale już za trzy lata jego dochód z pewnością się zwielokrotni.
Mimo najlepszej wiary żaden bank nie dokona oceny wiarygodności kredytowej w oparciu o nawet najbardziej prawdopodobne przyszłe dochody. Jednak nawet przy obecnych zarobkach dzięki opcji kredytowej ARM może stać się właścicielem wymarzonego domu. W początkowym okresie spłaty minimalnych rat właściwa wartość kapitału będzie wzrastać (tzw. negatywna amortyzacja- ang. negative loan amortization). Po upływie 3 lat wartość rat gwałtownie wzrośnie, ale równocześnie wzrośnie poziom dochodu młodego prawnika. Dodatkowo korzystając z trendu wzrostowego na rynku nieruchomości może refinansować kredyt uzyskując dodatkowe środki.
Niski poziom stop procentowych i rosnące ceny nieruchomości przyciągały coraz szersze rzesze klientów.
Rosnąca wartość nieruchomości hipotecznych i przenoszenie ryzyka na rynku finansowe wpływały na coraz większą liberalizację polityki kredytowej. Wkrótce targetem dla banków stał się klient o bardzo niskiej wiarygodności kredytowej z tzw. grupy NINJA (ang. no-income, no-job, no-assets). Dla porządku należy dodać, że znaczna część nieruchomości została zakupiona nie z myślą o realizacji American Dream, ale w celach czysto spekulacyjnych.
Rozwój tego rynku był tak szybki, że w 2006 r. „subprime” stanowiły ponad 40 procent wszystkich kredytów hipotecznych. Narastającej fali pożyczek subprime towarzyszył wzrost zainteresowania inwestorów instrumentami opartymi o te kredyty. Poza wspomnianymi już papierami MBS w obrocie były również znacznie bardziej złożone instrumenty pochodne oparte o dług (ang. Collateral Debt Obligations, CDO), których zabezpieczeniem były będące w obrocie obligacje hipoteczne.
Stopień złożoności instrumentów był ściśle skorelowany z stopniem trudności oszacowania faktycznego poziomu ryzyka. Inwestorów z całego świata zafascynowały modele matematyczne służące wycenie tych instrumentów, a jak wiadomo model jest tylko uproszczonym, statystycznym odzwierciedleniem rzeczywistości i nie daje gwarancji, że wygenerowane za jego pomocą wartości trafnie odzwierciedlają prawdopodobieństwo przyszłych zdarzeń.
Dodatkowym bodźcem rozwoju tego rynku była pozorna jak się miało później okazać ochrona zapewniana przez wysokie ratingi tych papierów. Wysokie ratingi kredytowe (często na poziomie AAA) uzyskiwano dzięki gwarancjom instytucji ubezpieczeniowych. Zawierane z gwarantem umowy swapów kredytowych (ang. credit swap) zobowiązywały go do wykupu obligacji po pełnej cenie w przypadku, gdy na skutek określonych w kontrakcie przyczyn jej wartość zaczęłaby spadać.
Przeczytaj więcej o: Ecclestone, PO, instytucja, rynek
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
