Gospodarka
Mieszkań przybywa, ceny nadal spadają
Klientów brakuje, a oferta deweloperów rośnie. Można się spodziewać obniżek cen lokali i przejęć firm
Aby sprzedać nowe mieszkania w Warszawie, potrzeba półtora roku, a we Wrocławiu aż dwa lata. Ale tylko wtedy, gdy utrzymałoby się ubiegłoroczne tempo sprzedaży (ok. 29 tys. lokali w ciągu 12 miesięcy w całym kraju).
W to jednak wątpią analitycy. Powód: coraz mniej osób stać na kredyt hipoteczny. Niektóre banki szacują, że udzielą nawet 20 proc. mniej takich pożyczek w związku z ostrzejszą oceną zdolności kredytowej klientów, wymaganą przez nadzór finansowy. Tego obawiają się deweloperzy, mówiąc, że jeśli nie będzie finansowania, nadpodaż mieszkań będzie rosła.
– Najtrudniej jest na rynku wrocławskim. Zakładając, że deweloperzy nie wprowadzą już na rynek żadnego lokalu, na wyprzedaż tego, co mają, potrzebują aż ośmiu kwartałów. W ciągu 12 miesięcy firmy deweloperskie były w stanie znaleźć we Wrocławiu chętnych na 4,4 tys. mieszkań. Dwa razy tyle jest do wzięcia – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w firmie doradczej Reas.
Niewiele lepiej jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi. Tu, jak wyliczył Reas, firmy potrzebują siedmiu kwartałów na sprzedaż zapasów mieszkań. Pod warunkiem, że nic nowego nie wprowadzi na rynek konkurencja. W najlepszej sytuacji są deweloperzy z Trójmiasta, którzy byliby w stanie pozbyć się zapasu mieszkań w ciągu pięciu kwartałów.
Problem ze sprzedażą lokali na rynku pierwotnym może się pogłębić. Analitycy spodziewają się bowiem, że do kwietnia rynek zaleje fala nowych projektów. Podaż będzie nienaturalnie duża, bo deweloperzy będą chcieli ogłosić sprzedaż nowych osiedli przed 29 kwietnia, by uniknąć zakładania obowiązkowych rachunków powierniczych dla tych inwestycji (czego będzie wymagała ustawa chroniąca nabywców mieszkań, która wchodzi wtedy w życie).
– To może spowodować przejściowy, sztuczny wzrost liczby lokali w ofercie na warszawskim rynku do 20,5 tys. na koniec kwietnia – szacuje Katarzyna Kuniewicz. Zwraca uwagę, że istotne dla decyzji o przyspieszeniu wprowadzenia na rynek nowych projektów będą wyniki sprzedaży ze stycznia i lutego. Możliwe, że na głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Łódź) w I kw. oferta wzrośnie w sumie o 4 – 5 tys. lokali.
Deweloperzy wprowadzili w 2011 r. do sprzedaży przeszło 37 tys. lokali. – To o ponad 21 proc. więcej niż rok wcześniej – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie Reas. Nadal do kupienia na rynku pierwotnym tylko w wymienionych miastach jest prawie 49 tys. lokali. W Warszawie – ponad 18 tys., w Krakowie – ponad 9 tys., we Wrocławiu – 8,6 tys., w Trójmieście – 6,1 tys., w Poznaniu – 4,1 tys., w Łodzi – 2,3 tys.
Analitycy zwracają uwagę, że rośnie liczba gotowych, ale niesprzedanych lokali. W samej Warszawie to ponad 4 tys., a w sześciu aglomeracjach w sumie ponad 10 tys.
Konkurencja jest więc ogromna. Średnie ceny nowych mieszkań spadły w 2011 r. o prawie 6 proc. r./r. Średnia cena w Warszawie wyniosła w IV kw. 6,8 tys. zł (bez apartamentów), a 7,1 tys. zł za mkw., jeśli uwzględnić segment mieszkań luksusowych. To pokazuje, że wojna cenowa trwa. Klient, który kupił lokal u dewelopera, mógł uzyskać nawet
5 proc. rabatu. Kazimierz Kirejczyk, szef firmy Reas, przyznaje, że sytuacja nie jest prosta. Deweloperzy będą przesuwać terminy ukończenia budowy, gdy zabraknie chętnych na lokale, a tym samym finansowania inwestycji. Niektórzy zostaną z dużą pulą niesprzedanych lokali, a wtedy będzie dochodziło do przejęć lub bankructw.
Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki g.blaszczak@rp.pl
Rynek odbije się za dwa lata
Wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i szef spółki Sedno Marek Poddany przyznaje, że dalsze zwiększanie podaży nowych mieszkań to nietrafiony pomysł, szczególnie gdy spada zdolność kredytowa kupujących. Jego zdaniem ceny na rynku pierwotnym mogą jeszcze w tym roku nieco spaść – o kilka proc. – kosztem jakości budynków. – Deweloperzy pracują już na granicy opłacalności, podobnie wykonawcy. Jeśli chodzi o obniżki, to jest jeszcze pole manewru w przypadku niektórych materiałów budowlanych – twierdzi Poddany. Prognozuje, że sytuacja firm poprawi się za rok, dwa lata.
Przeczytaj więcej o: ceny, mieszkania
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
