Jak cenę metra mieszkania liczą serwisy nieruchomościowe

Marcin Drogomirecki, portal Oferty.net

– Atutem publikowanych przez nasz portal comiesięcznych statystyk cen jest to, że przygotowujemy je na podstawie unikatowych ofert. Oznacza to, że jeżeli jakaś nieruchomość oferowana jest przez więcej niż jednego oferenta – właściciela i agencję lub klika agencji – pod uwagę bierzemy tylko jedną – tę z najniższą ceną. Oprócz duplikatów eliminowane są też oferty – śmieci, czyli propozycje od dawna nieaktualne, których oferenci nie usunęli z bazy.

Bardzo ważna jest także wielkość próby. Dzięki liczącej tysiące ofert bazie margines błędu w przygotowywanych przez nas obliczeniach jest znikomy. Poddawałbym natomiast w wątpliwość wyliczenia dokonywane przez małe serwisy – bez porównania dokładniejsza jest średnia wyliczona np. z tysiąca niż z 30 ofert.

Prezentowane w naszych zestawieniach średnie ceny ofertowe odzwierciedlają aktualną sytuację na rynku – takich cen oczekują sprzedający. Czy i o ile niższa jest cena transakcyjna, to już sprawa indywidualna – zależy od elastyczności sprzedającego, od tego, czy zależy mu na szybkiej sprzedaży, od skuteczności negocjacji kupującego i umiejętności podkreślenia powodów, dla których cena powinna być niższa itd.

Jednak aby optymalnie określić cenę lokalu, który chce się wystawić do sprzedaży, najlepiej skorzystać z usługi rzeczoznawcy. Samo porównanie cen ofert o podobnych parametrach może być niewystarczające i powodować przekłamania. Nawet na jednej ulicy, w dwóch sąsiadujących ze sobą budynkach ceny mieszkań o takiej samej powierzchni mogą się diametralnie różnić. Wpływ na to może mieć wiek budynku, to, czy jest po czy przed remontem. Ważne jest też wyposażenie mieszkania i to, czy jest ciche. Nie bez znaczenia jest też widok z okna. Trzeba też wziąć pod uwagę subiektywizm wyceny dokonanej przez właściciela („moje” – czyli lepsze, czyli droższe).

Wygodnym narzędziem umożliwiającym obliczenie orientacyjnej ceny ofertowej mieszkania jest „wyceniacz” dostępny na stronach naszego serwisu. Wykorzystywany w nim algorytm obliczeniowy uwzględnia różne cechy decydujące o wartości nieruchomości – nie tylko dzielnicę, liczbę pokoi i powierzchnię, ale także prestiż lokalizacji, jakość komunikacji i infrastruktury, standard lokalu, poziom uciążliwości itd.

Koszt dokonania takiej wyceny to 9 zł. Jest on niezależny od wartości nieruchomości.

Marta Kosińska, portal Szybko.pl

Szybko.pl nie przyjmuje ogłoszeń za pomocą plików, co jest praktykowane i skutkuje wielokrotnym powielaniem jednej oferty. Bez wątpienia 20 zgłoszeń dotyczących tej samej nieruchomości zaburza poprawność obliczeń i wynik końcowy. W Szybko.pl ogłoszenia powtarzające się to niewielki procent oferty – są one wyłapywane przez system, a także przeze mnie w procesie obliczeniowym. Kolejne zagadnienie to metodologia obliczeń. W przypadku naszych raportów obliczana jest średnia. Eliminowane są oferty o wartościach skrajnych (od 2 do 5 proc. całości bazy danych), po to aby nie zaburzały końcowych wyników. Dodatkowo, ponieważ obliczam ceny mieszkań, eliminuję z bazy apartamenty – niezależnie od poziomu cen.

Każdorazowo przeglądam i weryfikuję dane dla każdego miasta, aby wyłapać błędnie podane wartości. Część procesu nie jest zautomatyzowana, dzięki czemu mam pewność, że np. liczebność próby jest wystarczająca.

Średnie ceny podawane w raporcie to ceny ofertowe. W zależności od sytuacji na rynku mogą się one różnić in plus, ale także in minus – jak było w 2007 roku.

W mojej opinii ceny ofertowe od cen transakcyjnych różnią się dziś średnio o 5 do 10 proc. Oczywiście są mieszkania, w przypadku których obniżki przy transakcji mogą być wyższe, ale jest też pula takich, gdzie cena nie jest już obniżana.