Używane konkurują z nowymi adresem

autor: Dominik Pisarek

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Czy wprowadzanie na rynek nowych tanich inwestycji wymusi obniżki cen mieszkań używanych?

Rozmowa I Z pośrednikiem Cezarym Szubielskim, dyrektorem żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości

Rz: Mamy wysyp nowych inwestycji. Deweloperzy obniżają ceny. Czy rynek wtórny ma szanse w starciu z taką konkurencją?

Cezary Szubielski: Słabością dewelopera jest to, że wybudowawszy mieszkanie, musi ponosić koszty jego utrzymania do momentu sprzedaży. A sprzedać musi, by wycofać zainwestowane środki. Równocześnie nie osiąga żadnych korzyści ubocznych w czasie, gdy czeka na sprzedaż gotowego lokalu. Tymczasem właściciel używanego mieszkania, czekając na kupującego, czerpie korzyść, jaką jest mieszkanie w lokalu. Jeśli w nim nie mieszka, może je wynająć.

W trudniejszej sytuacji, podobnej do tej, w jakiej jest deweloper, są osoby, które kupiły mieszkania na kredyt, aby je sprzedać z zyskiem. Stają wobec zagrożenia utraty płynności finansowej. Właściciele używanych mieszkań, jeśli nie mają kredytu i chcą je sprzedać, by kupić inne, mogą sprzedać taniej i kupić również taniej. Ci zaś, którzy kupili mieszkanie na kredyt np. za 500 tys. zł,  a dziś jest ono warte 400 tys. zł, mają poważny problem. Inwestycja może przynieść stratę. Część sprzedających używane mieszkania może jednak stanowić konkurencję dla deweloperów.

Czym rynek wtórny może konkurować z pierwotnym?

– Lokalizacją. Rynek wtórny w Warszawie stanowią mieszkania budowane co najmniej od 1945 roku. Mamy też duży zasób starszych lokali, z okresu dwudziestolecia międzywojennego, a nawet sprzed pierwszej wojny światowej.

Współcześnie budowane osiedla zlokalizowane są zaś najczęściej na peryferiach. W ścisłych centrach powstają plomby. Jeśli specyficzna lokalizacja jest dla klientów istotna, to często mogą zrealizować potrzeby, kupując jedynie starsze mieszkania.

Czy wprowadzanie na rynek nowych tanich inwestycji wymusi obniżki cen mieszkań używanych?

Zniżki dotyczyć będą stosunkowo niedużej liczby nieruchomości,  przede wszystkim w miejscach, gdzie istnieje konkurencja wielu nowych inwestycji. W Warszawie będzie to na pewno Białołęka, Targówek, Ursus, dalekie Bemowo czy Ursynów. Obniżać ceny będą właściciele mieszkań zdeterminowani do pilnej sprzedaży. Zakładam, że tak jak dotychczas większość sprzedających będzie się jednak starała czekać na lepszą koniunkturę.

Do jakiego poziomu dojdą zniżki cen, zdecydują deweloperzy, proponując swoje stawki. Sądzę jednak, że rynek wtórny nie zaproponuje obniżek przekraczających 20 proc. Przypuszczam, że raczej czeka nas zastój na rynku, a nie duże spadki cen.