Przestrzeń powietrzna na sprzedaż, czyli jak to się robi w USA

W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad opracowaniem regulacji prawnych dotyczących możliwości zabudowy przestrzeni powietrznej znajdującej się nad torami kolejowymi i ulicami. Ich przyjęcie to szansa rozwoju dla spółek kolejowych oraz nowe możliwości inwestycyjne w bardzo atrakcyjnych, dotychczas niedostępnych lokalizacjach. Amerykanie korzystają z tego od wielu lat.

W Stanach Zjednoczonych wykształciły się instytucje umożliwiające właścicielom ograniczenie swego władztwa w stosunku do przestrzeni powietrznej nad gruntem. Zaczęto traktować ją w pewnym stopniu jak rzecz, która stała się przedmiotem obrotu gospodarczego.

W USA największe problemy oraz potencjalne zagrożenia powstają na tle nie do końca jasno uregulowanych stosunków własnościowych, uniemożliwiających władzom oraz np. spółkom kolejowym odpowiednie dysponowanie terenami, na których potencjale mogłyby mieć miejsce inwestycje.

W Polsce, jak się wydaje, takie problemy nie występują, gdyż przy dokonywaniu inwestycji drogowych czy kolejowych, własność nieruchomości, na których są one realizowane, przechodzi na Skarb Państwa lub samorządy na podstawie umowy sprzedaży lub wywłaszczenia na określony cel publiczny za odszkodowaniem.

Jak poradzili sobie Amerykanie, czy u nas możliwe jest wykorzystanie w taki sposób przestrzeni powietrznej jak w USA?

Czym jest przestrzeń powietrzna

Przestrzenią powietrzną (airspace) należy nazywać część gruntu znajdującą się nad jego powierzchnią. Zgodnie z utartą już linią orzeczniczą „Przestrzeń ponad gruntem jest taką samą nieruchomością jak on sam. Prawo odnosi się do pustej przestrzeni tak, jakby była ona czymś stałym, solidnym i podlegającym odłączeniu od gruntu w znaczeniu materialnym”¹. Uściślając nieco część sentencji sądu, należy stwierdzić, iż nie samo powietrze ma charakter „nieruchomości”, takiego charakteru przestrzeń powietrzna nabywa, gdy zostanie w sposób dokładny opisana przy użyciu bardzo ściśle określonych punktów odniesienia tworzących w pewnym sensie jej trójwymiarowy obraz.

Nie ma w polskim ustawodawstwie odpowiednika nazwy amerykańskiej, dlatego też dla potrzeb przedmiotowego artykułu tak wydzieloną i opisaną część przestrzeni powietrznej nazwiemy „działką powietrzną” (airspace parcel lub space parcel). Działki powietrzne przybierać mogą rozmaite kształty (obłe, cylindryczne), mogą też poprzez połączenie liniami prostymi tworzyć zwyczajny sześciobok; jedynym wymogiem jest możliwość dokładnego określenia powierzchni oraz kształtu danej działki. Warte podkreślenia jest, że przestrzeń powietrzną można dzielić zarówno w sposób wertykalny (pionowy) jak i horyzontalny (poziomy). Tak więc przestrzeń powietrzna, przynajmniej hipotetycznie, może zostać podzielona warstwowo na kilka działek powietrznych znajdujących się jedna nad drugą i należących do zupełnie odrębnych podmiotów. W takim przypadku istnieje jednak niebezpieczeństwo zamknięcia jednej z działek poprzez uniemożliwienie jej powiązania z właściwym gruntem, o czym dokładniej w dalszej części. Pewnym ograniczeniem podziału przestrzeni powietrznej jest z pewnością prawo lotnicze, które z oczywistych względów ogranicza władztwo jednostek w szeroko pojętej przestrzeni powietrznej.

W celu uniknięcia konfliktów przy podziale przestrzeni powietrznej na poszczególne działki istotne jest sporządzenie dokładnego opisu każdej z nich oraz złożenie go w odpowiednim urzędzie. Opis (description) uwzględniający podział przestrzeni powietrznej nazywany jest inaczej planem przestrzeni powietrznej (airspace plan).

Opis działki powietrznej sporządzany jest przy uwzględnieniu wszelkich dostępnych danych połączonych z pomiarami terenu zawierającymi określenie dokładnych punktów orientacyjnych, ograniczających poszczególne działki oraz ich powierzchnię. Ze względu na złożoność oraz skomplikowanie tego procesu opis działki powietrznej sporządzany jest na ogół przez odpowiednio wykwalifikowaną osobę. Poza określeniem dokładnych punktów orientacyjnych każdy opis powinien zawierać określenie sposobu uzyskania przez daną działkę powietrzną opisanego dalej tzw. podparcia oraz dostępu.

Powietrzna jak gruntowa

Przez wiele lat nie było odrębnego ustawodawstwa dotyczącego stosunków odnoszących się do przestrzeni powietrznej, tak więc sądy bardzo często posiłkowały się zasadami wykształconymi w common law i ustawodawstwie (zarówno federalnym, jak i stanowym), dotyczącymi nieruchomości w sensie materialnym. Pewna zmiana nastąpiła w 1973 r., kiedy to uchwalono tzw. model Airspace Act (nieprzyjęty w stanie Nowy Jork), czyli modelowe prawo dotyczące zagadnień związanych z przestrzenią powietrzną. Sądy przy rozstrzyganiu spraw zobowiązane są stosować prawo modelowe, a zasady charakterystyczne dla common law oraz ustawy dotyczące nieruchomości w rozumieniu tradycyjnym mają mieć charakter pomocniczy.