Ryczałt przy wynajmie kilku mieszkań?

autor: Rafał Guz

źródło: Fotorzepa

źródło: Rzeczpospolita

Opodatkowania najmu nieruchomości wyliczone ryczałtem, a także na zasadach ogólnych progresywnie i liniowo. Pierwszy przykład przedstawia obciążenia podatkowe w sytuacji, gdy właściciel ponosi wydatki związane z remontem (tutaj korzystniejsze są zasady ogólne), a drugi sytuację bez dodatkowych wydatków (tutaj korzystniejszy jest ryczałt).

źródło: Archiwum

Bartosz Sankiewicz jest konsultantem w Accreo Taxand. Od roku zajmuje się przede wszystkim doradztwem podatkowym związanym z rynkiem nieruchomości 

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Stawki najmu idą w dół
• Taniej niż przed rokiem
• Ożywi się rynek najmu
• Mniej za najem mieszkania

Jak najkorzystniej rozliczać się z fiskusem, gdy wynajmuje się jedno lub dwa małe mieszkania? Kiedy wynajem kilku lokali będzie już traktowany przez fiskusa jako działalność gospodarcza i co to oznacza dla właściciela tych nieruchomości?

Bartosz Sankiewicz, konsultant w Accreo Taxand

Czytelniczka prosi o radę: wynajmuję jedno mieszkanie i rozliczam się w formie ryczałtu, co jest wygodne i korzystne. Zamierzam jednak w przyszłości mieć kolejne mieszkanie, które chcę wynajmować. Jednak zysk z wynajmu obu wyklucza ryczałt. Czy tak? Jakie rozwiązanie powinnam zatem wybrać?

Bartosz Sankiewicz: Warto się zastanowić, czy faktycznie wynajem dwóch mieszkań eliminuje możliwość korzystania ze stawki ryczałtowej. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: RyczałtU) „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych".

W związku z powyższym możliwość opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem będzie czytelniczce przysługiwać pod warunkiem, że umowy najmu nie są zawierane przez nią w ramach działalności gospodarczej. Natomiast pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, co wynika z art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) w zw. z art. 4 ust. 1 pkt 12 RyczałtU.

Czyli wynajem dwóch mieszkań to jeszcze nie działalność gospodarcza?

W tym kontekście istotne jest zatem rozstrzygnięcie, czy świadczone przez czytelniczkę usługi najmu wypełniają przesłanki zawarte w przytoczonej wcześniej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak rozumiem, czytelniczka wynajmuje jedno mieszkanie, ale w przyszłości zamierza wynajmować dwa, w celach zarobkowych. Można również dojść do wniosku, iż wynajem mieszkań odbywa się w sposób ciągły, o czym mogą świadczyć podpisywane umowy najmu, których okres obowiązywania wskazuje zapewne na nieincydentalny charakter tych czynności.

O zorganizowanym charakterze wynajmu mogą natomiast świadczyć takie elementy, jak: współpraca z zarządcą, działania marketingowe (regularne poszukiwanie najemców), zatrudnianie pracowników zajmujących się obsługą najemców, obsługą rachunkową prowadzonej działalności, negocjacjami z najemcami itp. Z reguły powyższe czynności nie będą podejmowane przy wynajmie na mniejszą skalę, tj. wynajmie jednego czy dwóch mieszkań. W takim przypadku czynności takie nie będą nosić znamion działalności gospodarczej, co potwierdzają też organy skarbowe w wydawanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego.

Zatem można rozliczać się ryczałtem, mając kilka mieszkań na wynajem?

Jeżeli mieszkania stanowią majątek prywatny czytelniczki oraz jeżeli ich wynajem nie jest realizowany w sposób zorganizowany, to czytelniczka może opodatkować osiągane z tego źródła przychody w formie ryczałtu. Obecnie – według stawki 8,5 proc. – niezależnie od wysokości przychodu.

Czy istnieje limit wysokości osiąganych przychodów z tytułu najmu, do którego przysługiwałaby podatnikowi możliwość wyboru tej formy opodatkowania?

Nie, ustawodawca nie nałożył takiego limitu. Jeżeli jednak szczegółowa ocena sytuacji wskazywałaby, że najem odbywa się w ramach działalności gospodarczej, to pozostają dwie metody rozliczania się z fiskusem, tj. opodatkowania według progresywnych stawek podatkowych (18 i 32 proc.) albo według 19-proc. stawki liniowej (jeżeli czytelniczka zarejestrowałaby działalność gospodarczą w tym zakresie).

Kiedy może to być korzystne rozwiązanie?

Opodatkowanie na zasadach ogólnych (PIT) daje podatnikowi możliwość pomniejszenia osiąganych przychodów o koszty ich uzyskania, w przeciwieństwie do podatku zryczałtowanego, który pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania.