Bezumowne korzystanie z nieruchomości

autor: Michał Walczak

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Dożywocie bez podatku

Nabywcy nieruchomości przysługuje roszczenie o bezumowne korzystanie z tej nieruchomości za okres liczony od chwili, w której stał się jej właścicielem – piszą adiunkci, katedry Publicznego Prawa Gospodarczego oraz Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego UŚ

W związku z wprowadzeniem instytucji służebności przesyłu coraz częściej właściciele nieruchomości dochodzą względem przedsiębiorstw energetycznych wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nich. Jak się okazuje, może to nie być takie proste w wypadku zmian podmiotowych właścicielskich nieruchomości zarówno w obrocie komercyjnym, jak i w razie komunalizacji majątku Skarbu Państwa.

Zasadnicze pytanie, jakie się wtedy pojawia, jest takie: kto ma legitymację materialnoprawną do dochodzenia tych roszczeń, a dokładnie: właściciel nieruchomości z okresu istnienia dochodzonych roszczeń czy nowy nabywca nieruchomości. W tym miejscu zaznaczyć warto, że legitymacja materialnoprawna określana jest jako „przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego lub interesu, którego na drodze sądowej może się domagać" (wyrok SN z 8 października 2008 r., V CSK 143/08).

Wydaje się, że odpowiedź na to pytanie powinna wynikać z definicji bezumownego korzystania z nieruchomości ustalanej przez pryzmat rozumienia pojęcia „korzystanie", którym posługuje się kodeks cywilny w art. 224 i art. 225. Przepisy te stanowią podstawę prawną dochodzonych roszczeń.

Korzystanie z rzeczy obejmuje zwykle prawo do używania rzeczy, pobierania pożytków lub ich równoznaczności, jej przetworzenia lub zużycia. Bezumowne korzystanie oznacza zaś, że podmiot korzysta z rzeczy bez przysługującej mu podstawy prawnej, przy czym nie musi być to umowa cywilnoprawna, jakby wynikało z samej nazwy tej instytucji. Podstawa prawna zgodnego z prawem korzystania z nieruchomości może wynikać także z ustawy lub z innego konstytutywnego zdarzenia cywilnoprawnego.

Gdy chodzi o charakter prawny bezumownego korzystania z nieruchomości, to można stwierdzić, że jest to stan faktyczny polegający na wykonywaniu określonych wyżej uprawnień bez podstawy prawnej. Zastanawia jednak, czy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ma bardziej charakter rzeczowoprawny czy obligacyjny.

W orzecznictwie...

Rzeczowoprawny charakter tego roszczenia mógłby wynikać z wykładni systemowej i zamieszczenia podstawy prawnej jego dochodzenia w dziale prawa rzeczowego. Roszczenie to zwykle uznawane jest przecież za uzupełniające względem roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych wynikających z art. 222 k. c.

Jak zauważono w wyroku SN z 15 kwietnia 2004 r. (V CK 273/03, LEX nr 183707): „Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku". Pomocne w ustaleniu charakteru tego roszczenia staje się orzeczenie SN z 11 lutego 1998 r. (III CKN 354/97, LEX nr 164264), w którym wyraźnie uznano, że „roszczenia (uzupełniające), jakkolwiek związane są z powództwem windykacyjnym, to jednak związanie to nie jest tego typu, by właściciel nie mógł dochodzić ich od posiadacza oddzielnie.

Roszczenia te bowiem mogą być przeniesione przez właściciela na inną osobę, legitymacja bierna i czynna związana z dochodzeniem tych roszczeń nie zawsze pokrywa się z legitymacją bierną i czynną dotyczącą roszczenia windykacyjnego, tudzież że roszczenia te, uregulowane wprawdzie w prawie rzeczowym, w rzeczywistości mają charakter roszczeń obligacyjnych, dlatego też możliwe jest ich dochodzenie na innej podstawie niż określona w art. 224 – 225 k. c., zwłaszcza na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i nast. k. c.)".

... i doktrynie

Podobnie przyjmuje E. Gniewek („Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz", Zakamycze 2001), którego zdaniem roszczenia uzupełniające wynikają z faktu naruszenia prawa własności, przy czym mają charakter względny. Stąd też wynika ich obligacyjny charakter. Oznacza to, że roszczenia te, w tym o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie będą przysługiwały każdoczesnemu właścicielowi rzeczy, lecz podmiotowi będącemu jej rzeczywistym właścicielem w danym czasie. W konsekwencji legitymację materialnoprawną do dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości posiadać może podmiot będący właścicielem w chwili naruszenia, lecz niebędący właścicielem w chwili dochodzenia roszczeń.