Porady
Kiedy musisz mieć zgodę na rozbudowę
Gdy chcesz przebudować używany dom, który kupiłeś, musisz odnaleźć autora projektu. Samowolnie nie możesz też zmieniać projektu gotowego, na podstawie którego chcesz postawić swój dom, ani przebudować poddasza
Ewa Kacperek, radca prawny, kancelaria Hogan Lovells
Rz: Kupiłam gotowy projekt domu. Do kogo należą prawa do projektu architektonicznego?
Ewa Kacperek: Zgodnie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych samo nabycie tzw. egzemplarza utworu architektonicznego od uprawnionego upoważnia nabywcę do zastosowania go do jednej budowy, o ile umowa między zbywcą a nabywcą nie zawiera innych postanowień.
Zatem przez samo nabycie egzemplarza projektu uzyskuje pani tę cząstkę majątkowych praw autorskich, które pozwalają na wybudowanie jednego – i tylko jednego – domu według tego projektu. Pozostałe autorskie prawa majątkowe mogą zaś przysługiwać albo twórcy, albo osobie lub osobom, na które twórca przeniósł te prawa.
Co mogę zmieniać w domu bez konsultacji z autorem projektu domu?
Zakres dopuszczalnych zmian jest, niestety, niewielki. Zgodnie z polskim prawem osoba, która nabyła część lub całość autorskich praw majątkowych, może wprowadzić do projektu jedynie takie zmiany, które są spowodowane oczywistą koniecznością, a twórca nie miałby słusznej podstawy, by im się sprzeciwić.
Jedyny wyjątek stanowi taka zmiana budynku, która nie będzie stanowić ingerencji w projekt architektoniczny. Jeżeli więc projekt obejmował jedynie bryłę budynku i jego podział na kondygnacje, ale już nie podział kondygnacji na poszczególne pomieszczenia, zgoda architekta na przeniesienie ścian działowych nie jest wymagana.
Jakie zmiany można uznać za konieczne?
W przypadku utworów architektonicznych do takich zmian koniecznych należą np. zmiany spowodowane niezgodnością projektu architektonicznego z obowiązującymi przepisami prawa, brak zgody właściwego organu administracji państwowej na wybudowanie budynku powyżej określonej wysokości, wymogi bezpieczeństwa etc. Sama gospodarcza potrzeba dokonania zmian, na przykład konieczność dobudowania kolejnej kondygnacji ze względu na powiększenie się rodziny, nie będzie taką oczywistą koniecznością. W takim przypadku trzeba będzie uzyskać akceptację architekta.
Jeśli przewidujemy zmiany wcześniej, można wnioskować o akceptację zmian przez autora już w momencie zawierania umowy o stworzenie projektu lub umowy o przeniesienie praw do już istniejącego utworu.
Czy na przerobienie poddasza na poddasze mieszkalne, z wyznaczonymi poszczególnymi pomieszczeniami, trzeba mieć zgodę projektanta budynku?
Zgoda nie jest wymagana wyłącznie wtedy, gdy taka przeróbka nie stanowi ingerencji w projekt architektoniczny. W pozostałych przypadkach wymagana będzie zgoda projektanta budynku.
A gdy kupiłam gotowy dom używany, np. 20-letni, czy na przebudowę musi się zgodzić jego projektant? Co robić, gdy nie można go odnaleźć?
Również w przypadku zakupu używanego domu zgoda na jego przebudowę – czyli na wprowadzenie zmian do utworu architektonicznego – jest wymagana. Jedyny wyjątek stanowi, jak już wspomniałam, zmiana, która nie będzie stanowić ingerencji w projekt architektoniczny.
W pozostałych przypadkach trzeba porozumieć się z architektem i uwzględnić jego prawa. Jeżeli jednak nie można go odnaleźć, można próbować zabezpieczać własne interesy poprzez odpowiednio sformułowaną umowę ze zbywcą domu. Umowa taka powinna przewidywać, że jeśli architekt podniesie roszczenia w stosunku do nabywcy domu w związku z jego przebudową, to zbywca budynku poniesie ciężar zapłaty odszkodowania.
Jakie są najczęstsze błędy popełniane przy zawieraniu umów z architektami, gdy zamawiamy u nich projekty budynków?
Najczęstszym spotykanym w praktyce błędem, zwłaszcza wśród inwestorów indywidualnych, jest zupełne pominięcie w umowie postanowień dotyczących przeniesienia praw autorskich lub udzielenia licencji. W takiej sytuacji nabywca egzemplarza projektu architektonicznego ma prawo wyłącznie do wybudowania jednego budynku zgodnie z projektem, a nie ma prawa wprowadzać do projektu zmian. Kolejnym błędem jest niewłaściwe, a więc nieadekwatne do zakładanego celu, wskazanie pól eksploatacji nabywanego projektu. I tak np. inwestor, który kupił projekt, aby wybudować dom jednorodzinny, nie będzie mógł na tej podstawie wybudować osiedla domów jednorodzinnych.
Przeczytaj więcej o: prawa do projektu architektonicznego, prawa do projektu budynku, projekt domu, zgoda architekta na rozbudowę
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
