Porady
Co powinien zrobić dla ciebie pośrednik?
Czy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami płacimy 2 – 3-proc. prowizję tylko za wymianę adresów między potencjalnymi kontrahentami, czy możemy wymagać od niego nieco więcej? Liczą się starania agenta czy ich rezultat?
Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy
Rz: Pośrednik w liście do redakcji napisał: „ogólną regułą jest, że umowa o pośrednictwo jest umową o staranie się – tak mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. No, chyba że w treści umowy wprowadzimy ograniczenie, że ma być umowa o rezultat, czyli wprowadzimy wyjątek od reguły. To jest mniej więcej taka różnica jak pomiędzy umową-zleceniem a umową o dzieło". Czy to oznacza, że prowizje płacimy za starania pośrednika, czy ma on doprowadzić do transakcji?
Małgorzata Zamorska: Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba uważnie przyjrzeć się ustawowej definicji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartej w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn).
Otóż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości, w szczególności umów nabycia lub zbycia nieruchomości, najmu mieszkania. Kluczowe jest tu stwierdzenie, iż rolą pośrednika jest podjęcie działań i wykreowanie sytuacji umożliwiających zainteresowanym stronom sfinalizowanie transakcji.
Do zadań pośrednika należą więc przede wszystkim czynności faktyczne, które stwarzają warunki do zakupu, sprzedaży czy najmu nieruchomości, w szczególności wyszukanie, opracowanie oferty, skojarzenie zainteresowanych stron, zebranie potrzebnej dokumentacji, w tym danych o nieruchomości i danych o osobach lub podmiotach uprawnionych do sprzedaży lub zakupu. To właśnie czynności pośrednictwa. Ich wykonanie nie oznacza jednak automatycznie prawa do wynagrodzenia.
By pośrednik nabył prawo do wynagrodzenia, musi dojść do transakcji. Gdy transakcja dojdzie do skutku, to pośrednikowi należy się gratyfikacja, jeżeli to on ją umożliwił. W skrajnym przypadku wynagrodzenie może być jednak należne nawet po przysłowiowej wymianie adresów. Wiele zależy od okoliczności danego przypadku – np. pośrednik udrożnił kontakt i podał wszelkie konieczne dane, a klient, pomijając pośrednika lub nie informując o tym, na własną rękę obejrzał nieruchomość i uzyskał potrzebne dokumenty.
Powyższe zasady ogólne mogą być modyfikowane umownie. Szczegółowy zakres obowiązków pośrednika oraz warunki zapłaty wynagrodzenia muszą być bowiem określone w umowie. Umowa nie jest zatem czczą formalnością, lecz bardzo istotnym źródłem zobowiązań regulującym prawa i obowiązki obu stron, czyli pośrednika i jego klienta.
Co powinno być w umowie, w której pośrednik zobowiązuje się do wyszukania nieruchomości dla klienta? Czy pośrednik powinien też sprawdzić stan prawny nieruchomości i w jakim zakresie?
W umowie pośrednictwa muszą być określone elementy niezbędne do tego, by daną umowę zakwalifikować jako umowę pośrednictwa. Konieczne jest zatem określenie stron umowy, czynności, które pośrednik ma podejmować na rzecz klienta, oraz przedmiotu tych czynności (nieruchomość).
Ugn wymaga ponadto, by w umowie pośrednictwa wskazane zostały: dane pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Wynagrodzenie należy z kolei do tych elementów, które nie są obligatoryjną częścią umowy. Oczywiście trudno sobie wyobrazić wzór umowy pochodzący od agencji nieruchomości bez tej kluczowej dla niej klauzuli. Gdyby jednak tak się zdarzyło, ugn przewiduje, że w razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Umowa pośrednictwa może zawierać również zastrzeżenie wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami.
A jak określić zadania pośrednika?
Wiele wskazówek co do roli pośrednika daje wyrok Sądu Najwyższego z 23.11.2004 r. (sygn. I CK 270/04). Wynika z niego, że umowa pośrednictwa obrotu nieruchomościami zgodnie ze swą ustawową definicją zobowiązuje pośrednika jedynie do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości, co jednak nie oznacza, że strony nie mogą rozszerzyć obowiązków pośrednika na dalsze działania polegające na aktywnym uczestniczeniu pośrednika w kształtowaniu warunków umowy i jej zawarciu.
Przeczytaj więcej o: co musi pośrednik, obowiązki pośrednika, pośrednik w obrocie nieruchomościami, umowa z pośrednikiem, za co prowizja dla pośrednika
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
