Porady
Będzie problem: nie ma kar za brak rachunku powierniczego
Od kiedy deweloper musi stosować zapisy ustawy chroniącej nabywców mieszkań? Czy jeśli rozpocznie sprzedaż osiedla dziś, jego klienci nie będą pod ochroną nowego prawa? Czy za wypłaty pieniędzy nabywców wbrew ustawie grozi więzienie?
Ustawa chroniąca nabywców nowych mieszkań ma wejść w życie w kwietniu 2012 r. Nie wiadomo jednak do końca, które inwestycje deweloperów będą musiały mieć rachunki powiernicze, a których nie obejmie nowe prawo. Czy dla tych, których sprzedaż deweloperzy ogłoszą w gazecie, ale nie wbiją łopaty przed wejściem w życie nowego prawa, też będą obowiązywały nowe zasady?
Paweł Kuglarz: Ustawa, która wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r., zawiera właściwie tylko jeden przepis przejściowy. Dotyczy on właśnie obowiązku stosowania art. 4 ustawy, czyli zabezpieczeń (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa).
W myśl tego przepisu deweloper jest zobowiązany zaproponować te zabezpieczenia w przypadku osiedli, których sprzedaż rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 r. Powstaje jednak pytanie: co oznacza „rozpoczęcie sprzedaży"? Ustawa w art. 3 pkt 10 definiuje to jako podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy dać ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe z informacją, że rozpoczynają sprzedaż, nawet jeśli przedsięwzięcie jest tylko w planach, aby być zwolnionym z obowiązku stosowania rachunku powierniczego lub innych ustawowych zabezpieczeń.
Czy to słuszna interpretacja?
Błędna, gdyż firmy zapominają o drugiej części definicji, czyli „określonym przedsięwzięciu deweloperskim", a jest ono także w ustawie zdefiniowane w art. 3 pkt 6. Określa on przedsiewzięcie deweloperskie jako czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych.
Oznacza to, że nie wystarczy ogłosić sprzedaży mieszkań, tylko trzeba, aby deweloper wykazał, że nabył prawa do nieruchomości i posiada pozwolenie budowlane. Jeżeli deweloper rozpoczął inwestycje, poniósł już określone koszty, np. kupując ziemię, robiąc projekt budowlany i planując finansowanie z pieniędzy klientów bez rachunku powierniczego lub gwarancji, będzie mógł dokończyć tę inwestycję na dotychczasowych zasadach.
Natomiast z obowiązku dania klientowi ustawowego zabezpieczenia nie może być zwolniony deweloper, którego jedynym kosztem jest ogłoszenie prasowe. Inaczej prowadziłoby to do absurdalnej konsekwencji, że klient, pomimo wejścia w życie ustawy, nie korzystałby z ochrony swoich środków przez najbliższe pięć – dziesięć lat.
Myślę, że takie próby obchodzenia ustawy przez deweloperów będą jednak jednostkowe i zapewne spotkają się z odpowiednią reakcją Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Co trzeba zmienić w ustawie, aby zadziałała w praktyce?
Konieczna jest zmiana art. 4 i wprowadzenie, zgodnie z postulatem Fundacji na rzecz Rozwoju Kredytu Hipotecznego, samodzielnych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej. Po prostu spójnik „i" należy zastąpić spójnikiem „lub". Dzięki temu deweloper będzie mógł zaproponować klientowi jedną z czterech form zabezpieczeń: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty, gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową. Trzeba też poprawić art. 15 ustawy, z którego niektórzy mylnie wyprowadzają bezwględny obowiązek udzielania gwarancji, a reguluje on, choć nieporadnie, warunki tej gwarancji.
Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy dać ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe, że rozpoczynają sprzedaż, więc ustawa ich nie obejmie...
A jak należy poprawić zapisy dotyczące upadłości dewelopera?
Generalnie te przepisy wymagają moim zdaniem znacznego przeformułowania, m.in. w zakresie statusu i trybu działania zgromadzeń nabywców czy też braku możliwości zaskarżenia decyzji sędziego komisarza. Najpilniejsze jest jednak doprecyzowanie, że w przypadku upadłości dewelopera prawa dotychczasowych wierzycieli, którzy mają zabezpieczenie ustanowione przed wejściem w życie ustawy, np. w formie hipoteki, pozostają nienaruszone, czyli te osoby będą mogły zaspokoić się w ramach prawa odrębności. W przeciwnym razie doszłoby do naruszenia ich praw nabytych.
Przeczytaj więcej o: Ustawa chroniąca nabywców nowych mieszkań, bezpieczeństwo transakcji kupna mieszkania, ochrona kupujących mieszkania, rachunki powiernicze, zabezpieczenia dla klienta dewelopera
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
