Porady ekspertów
Po czym poznać dewelopera bankruta
Jak się zorientować, że deweloper ma kłopoty finansowe, a ukończenie budowy osiedla jest zagrożone? Ile firm nie przetrwa kryzysu?
Paweł Grząbka prezes firmy doradczej CEE Property Group
Rz: W dużych miastach w kraju mamy do kupienia ponad 32 tysiące nowych mieszkań na różnym etapie budowy. Podaż jest ogromna, kupujących ciągle mniej, niż oczekiwaliby deweloperzy. Czy nie ma ryzyka, że część inwestycji po prostu nie będzie ukończona?
Paweł Grząbka: Nie uogólniałbym, bo inwestycja inwestycji nierówna. Zagrożone może być tylko parę kategorii przedsięwzięć. Po pierwsze, te rozpoczęte przez mniejszych deweloperów, którzy na pewnym etapie mają kłopoty z dalszym finansowaniem – np. kredytowaniem przez bank, znalezieniem chętnych na obligacje lub pozyskaniem środków od prywatnych inwestorów. Takie firmy albo mogą zbankrutować, albo odsprzedać projekt, który dokończy inny deweloper lub specjalistyczna firma.
Po drugie, zagrożone nieukończeniem mogą być inwestycje kompletnie nietrafione pod względem lokalizacji i architektury. Takie projekty rzeczywiście się zdarzają.
Po trzecie, pewnym ryzykiem obarczone są – ale nie tyle nieukończeniem, ile poważnym opóźnieniem sprzedaży – projekty z nietrafioną strukturą metraży mieszkań (np. zbyt dużo lokali dużych, kosztownych penthouse'ów itp.).
A projekty w bardzo wczesnej fazie budowy?
Jeśli nie wyszły poza stadium zakupu gruntu, jego ogrodzenia i przeprowadzenia akcji marketingowej – także są zagrożone. Jednym słowem projekty na wczesnym etapie, które deweloper z różnych względów – finansowych lub niedostatecznego popytu – zamroził.
Odsetek inwestycji, które nie zostaną ukończone, szacuję na ok. 10 proc. Nie jest to duży udział, ale takie sytuacje będą na pewno bardzo medialne ze względu na możliwość straty środków przez klientów finansujących budowę mieszkań. Rynek dno kryzysu ma za sobą, poza tym zwykle takie projekty trafiają w ręce silniejszych deweloperów.
Budując z dużą firmą, można czuć się bezpieczniej?
Projekty dużych deweloperów, którzy łatwiej znajdują finansowanie, mają środki na „przetrzymanie" nietrafionej inwestycji i z większą rozwagą planują inwestycje, m.in. badają lokalny rynek, zabezpieczają finansowanie itp. – są bezpieczniejsze.
Natomiast co do podaży nowych mieszkań, to 32 tys. lokali w ofercie deweloperów jest najwyższą liczbą w historii ostatnich lat, dotąd niespotykaną. Ale na dojrzałych rynkach nie jest niczym nadzwyczajnym. Spodziewamy się stopniowego zmniejszania liczby dostępnych gotowych lokali, ponieważ te mieszkania tanieją, choćby z powodu inflacji ich realna cena spada (nawet jeśli nominalna pozostaje bez zmian).
I wreszcie nadpodaż jest wynikiem braku dojrzałości i doświadczenia polskich deweloperów. Część firm bezkrytycznie planowała swoje inwestycje, nie zważając na preferencje klientów i sygnały rynku.
Czy zawsze pewniej jest kupować nowe mieszkanie już gotowe, choć nieco droższe od powstającego? Są przecież osiedla, które są ukończone, a nie mają odbiorów, bo deweloperzy mają z tym kłopoty.
Mimo wszystko bezpieczniej jest kupować już gotowe, wybudowane mieszkania. One raczej nie zostaną rozebrane, nawet jeśli deweloper ma pewne kłopoty z odbiorem, to prędzej czy później trafią do klienta.
Mieszkania gotowe są droższe, co wynika z prostej reguły ekonomicznej, że ryzyko kosztuje, więc deweloper za jego ponoszenie pobiera swoistą premię.
Polski rynek po 2008 r. już bezpowrotnie się zmienił. Klienci szybko przyzwyczaili się do kupowania gotowych mieszkań, godząc się na nieco wyższe ceny.
Warto zauważyć, że wchodzenie w inwestycję na wcześniejszym etapie i potem finansowanie go przez klienta w transzach tak naprawdę jest niewiele korzystniejsze dla niego. Odsetki bankowe, nieduże, ale jednak przynoszą pewien dochód, a wpłacane deweloperowi transze nie.
Po czym poznać – zanim zwiążemy się z deweloperem umową – że firma ma kłopoty?
Przeczytaj więcej o: Paweł Grząbka, bankrut, deweloperzy, kryzys, rozmowa
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
