Porady ekspertów
Uroda i lokalizacja działki to nie wszystko
Nie daj się zwieść pozorom. Zapewnienia właściciela, że działka „jest budowlana” albo że „z pewnością będzie ją można podzielić na mniejsze” lub że „jest sucha” bądź że teren na pewno zostanie odrolniony, często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością
Joanna Lebiedź, pośrednik i doradca rynku nieruchomości, właścicielka firmy Lebiedź sp.j.
Rz: Jakie działki – i rolne, i budowlane – właściwie są niesprzedawalne i dlaczego lepiej w nie nie inwestować?
Joanna Lebiedź: Inwestycja w grunt z założenia powinna być zawsze opłacalna. Nie każda jednak działka może przynieść spodziewane korzyści i nie na każdej można będzie wybudować dom. Poza tym nie każda będzie w przyszłości nadawała się do ponownej odsprzedaży. Na nabywców może czyhać wiele pułapek.
Przede wszystkim istotne jest, w jaki rodzaj ziemi zamierzamy zainwestować i jak planujemy ją wykorzystać.
Jeśli inwestujemy w ziemię rolną z zamiarem użytkowania jej w celach rolniczych, jedyną przeszkodą może być kiepska klasa gruntu, skażenie czy – obecnie coraz częściej brane pod uwagę – ewentualne zagrożenie powodziowe. Jednak działki o przeznaczeniu rolnym kupowane są w większości przypadków w celach spekulacyjnych, czyli aby po przekształceniu (najczęściej na cele budowlane) dokonać podziału i odsprzedać z zyskiem. W tym przypadku należy przed nabyciem gruntu upewnić się, że gmina przewiduje na danym terenie zmianę przeznaczenia pól w planie przestrzennym.
Najczęściej jednak kupowana jest ziemia budowlana z przeznaczeniem pod różnego rodzaju inwestycje – od budownictwa jednorodzinnego poprzez deweloperskie po budownictwo o przeznaczeniu przemysłowym. Tu pamiętać należy, iż sama uroda i lokalizacja to nie wszystko. Sprawdzenia wymaga mnóstwo szczegółów, a każdą analizowaną nieruchomość należy prześwietlić tak pod względem prawnym, jak i faktycznym jeszcze przed wręczeniem zadatku.
Na jakie przeszkody możemy trafić, kupując ziemię?
Na przykład skomplikowany stan prawny. Czasem sytuacja jest do wyjaśnienia, ale niekiedy może to być powód uniemożliwiający w ogóle zbycie danej nieruchomości.
Bardzo poważną wadą jest też brak dostępu do drogi publicznej. Bez niego nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Nie dajmy się zwieść pozorom: to, że działka leży przy zadbanej utwardzonej drodze, z prawnego punktu widzenia nie musi wcale oznaczać, że ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej. Bardzo często ta wada wynika z nieprawidłowo przeprowadzonej sprzedaży po podziale większej nieruchomości.
Bywa, że wada także jest nie do wyprostowania.
Podobnie kłopotliwe może się okazać wcześniejsze obciążenie nieruchomości, np. dożywociem na rzecz osoby trzeciej.
A brak planów zagospodarowania przestrzennego?
W tym przypadku pozwolenie na realizację planowanej budowy można uzyskać w oparciu o prawomocne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast kupno działki na terenie bez aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego „na wiarę" jest dość ryzykowne.
Budowę na wybranym terenie może także zablokować istnienie strefy ochronnej, m.in. parków narodowych, obszarów krajobrazu chronionego (np. Natura 2000), terenów w pobliżu wałów przeciwpowodziowych etc. Podobnie będzie, gdy teren jest w rezerwie pod różnego rodzaju inwestycje (trasy szybkiego ruchu, wysypiska śmieci itp.) albo w strefie ochronnej rurociągów, ropociągów, gazociągów. A tego nie widać, bo jest pod ziemią.
Zwróćmy też uwagę, czy działka nie leży w strefie uciążliwości linii wysokiego napięcia. Także teren podmokły czy sztucznie podwyższony, zasypane oczka wodne lub stanowiska archeologiczne często uniemożliwiają realizację planowanej inwestycji.
To wszystko ma wpływ na cenę gruntu?
Tak, bo wymienione uwarunkowania powodują, iż dana nieruchomość będzie mogła być wykorzystana na planowane przez inwestora cele bądź nie. Doskonałym przykładem rewelacyjnych niegdyś terenów rezydencjalnych, a nic dziś niewartych, jest Uroczysko Opaleń położone na skraju Puszczy Kampinoskiej. Przedwojenne plany zagospodarowania przewidywały stworzenie tu kompleksu rezydencjalno-uzdrowiskowego. Kilkadziesiąt hektarów gruntów podzielono, wytyczono szerokie wygodne drogi, zaplanowano rodzaj obowiązującej architektury. Pomimo wysokich jak na tamte czasy cen – teren został sprzedany. Niestety, tuż po wojnie całość Uroczyska została przejęta przez Kampinoski Park Narodowy oraz objęta całkowitym zakazem budowania tam czegokolwiek. Spadkobiercy do dziś podejmują rozpaczliwe, bezskuteczne próby przywrócenia dawnego przeznaczenia terenu, który przy obecnych uwarunkowaniach planistycznych jest mało wartościowy i praktycznie niesprzedawalny.
Przeczytaj więcej o: działki, grunty, inwestycja w ziemię, kupno działki, kupno ziemi
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
