Porady ekspertów
Odrolnienie to złoty interes?
Kupno pola ornego – po to, aby zarobić na nim po podzieleniu na małe działki i odrolnieniu terenu – wcale nie musi być opłacalne. Nie każdy grunt może być budowlany
Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy
Rz: Czytelnik ma plan: kupi okazyjnie hektar pola, podzieli na małe działki budowlane i w ten sposób zrobi interes. Gdzie czyhają pułapki?
Aleksandra Dalecka: Na odrolnieniu niekoniecznie zrobi się interes życia, gdyż z punktu widzenia prawa jest to proces dość skomplikowany, nie zawsze możliwy do przeprowadzenia, a dodatkowo wymagający zastosowania całego kompleksu ustaw i rozporządzeń wykonawczych.
Podstawą prawną jest w tym przypadku przede wszystkim ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku, ustawa o scalaniu i wymianie gruntów z 26 marca 1982 roku, ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku.
Jak wynika bowiem już z samego tytułu podstawowego w tym zakresie aktu prawnego, jakim jest ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, państwo stoi na straży ochrony przedmiotowych gruntów zarówno pod względem jakościowym, jak i przede wszystkim pod względem ilościowym.
Stąd też odrolnienie jest czynnością traktowaną jako wyjątek, obwarowaną licznymi wymaganiami prawnymi, co potwierdza brzmienie art. 3 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, który stwierdza, że ochrona gruntów rolnych polega na ograniczaniu przeznaczenia ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Tak więc okazyjnie grunt kupić oczywiście możemy, ale wcześniej sprawdźmy, czy rzeczywiście proces odrolnienia będzie możliwy do przeprowadzenia.
Od czego zacząć odrolnienie? Gdzie zdobyć potrzebne informacje?
Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego, czyli tzw. odrolnienie, odbywa się na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, kilkakrotnie nowelizowanej od czasu jej uchwalenia. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
W pierwszej kolejności należy zatem udać się do ewidencji gruntów prowadzonej przez starostę dla danego obszaru. Odrolnienie dokonuje się przez wydanie decyzji przez starostę oraz, co do zasady, po ewentualnej zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.
Które grunty najtrudniej odrolnić?
Te stanowiące użytki rolne klas I – III. W przypadku, gdy zmiana ma dotyczyć terenu powyżej 0,5 ha, zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów wydaje minister rolnictwa i rozwoju wsi. W przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa organem wydającym zgodę jest minister środowiska, a odnośnie do pozostałych gruntów leśnych zgoda udzielana jest przez marszałka województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
W przypadku zgód wydawanych przez ministerstwa wnioski są opiniowane przez marszałków województw. Odrolnienie następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, do którego z wnioskiem zgłasza się właściciel gruntu, który chce go odrolnić. Może on też działać z urzędu, jednak gdy zależy nam na czasie, sami powinniśmy taki wniosek złożyć. Decyzja wójta o złożeniu wniosku o wydanie zgody, jak również właściwego organu wydającego zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu, jest uznaniowa.
Przedmiotem analizy przy wydawaniu decyzji są m.in. ekonomiczne aspekty odrolnienia. Następnie, po uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego i dokonaniu stosownych zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, następuje wyłączenie przedmiotowych gruntów z produkcji rolnej w drodze decyzji administracyjnej starosty. Dopiero po uzyskaniu takiej decyzji można występować o pozwolenie na budowę.
Jeżeli chodzi o grunty rolne na terenie miast, w ogóle nie trzeba przechodzić opisanej procedury odrolnienia. Na takich gruntach decyzja o ich przeznaczeniu zależna jest od planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie istnieje, stosuje się przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
Przeczytaj więcej o: działki, działki odrolnione, grunty, inwestycja w ziemię, kupno działki, kupno ziemi, odrolnienie
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
