Umowy o roboty budowlane zawierane z podwykonawcą są pełne pułapek

Marzeniem niejednego właściciela firmy budowlanej jest zdobycie zlecenia na budowie centrum handlowego czy biurowca. Trzeba jednak znać się nie tylko na pracy, lecz także na kruczkach prawnych, inaczej wykonawca może puścić nas z torbami

Zazwyczaj wygląda to tak. Jest inwestor, który planuje zrealizować duże przedsięwzięcie i szuka generalnego wykonawcy. Kiedy go znajdzie, podpisuje z nim umowę o roboty budowlane na podstawie przepisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego [/mail](art. 647 – 658).

Mając taką umowę w ręku, generalny wykonawca szuka podwykonawców, sam nie jest bowiem w stanie wykonać wszystkich niezbędnych prac na budowie. Także i on podpisuje umowy o roboty budowlane, ale z podwykonawcami. Umowa o roboty budowlane między wykonawcą a podwykonawcą musi być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie będzie nieważna.

Przepisy k.c. o umowach o roboty budowlane nie są wystarczające do zawarcia umowy, nie regulują bowiem wielu ważnych kwestii. Dlatego przedsiębiorcy wolą posługiwać się wzorami umów >patrz ramka. Prawnicy radzą jednak, żeby nie stosować ich bezkrytycznie. Są one dużo bardziej korzystne dla wykonawców niż dla podwykonawców.

Pamiętaj! Ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy wiąże drugą stronę, jeżeli został dołączony do umowy (art. 384 § 1 k.c.). Gdy występują sprzeczności między wzorcem a treścią umowy, strony są związane umową (art. 385 § 1 k.c.).

Każdą umowę trzeba więc twardo negocjować, żeby nie stracić na kontrakcie.

Na co należy zwracać uwagę

W k.c. jest tylko jeden artykuł, który dotyczy umowy o roboty budowlane zawieranej między wykonawcą a podwykonawcą. To art. 647 ze zn. 1. Przewiduje on, że do zawarcia tego typu umowy niezbędna jest zgoda inwestora. Powinien jej udzielić albo przed podpisaniem umowy, albo już po tym fakcie po zapoznaniu się z projektem umowy lub umową zawartą z podwykonawcą (do chwili wyrażenia zgody umowa nie wywołuje skutków prawnych).

Zgoda może mieć charakter milczący, tzn. jeżeli w terminie 14 dni od przedstawienia inwestorowi umowy (lub jej projektu) wraz z niezbędnymi dokumentami nie zgłosi on na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, to jest to równoznaczne z jej udzieleniem.

Pamiętaj! Sprzeciw i zastrzeżenia to nie jest jedno i to samo. Dużo większe skutki wywiera sprzeciw, gdy inwestor go zgłosi, umowa wykonawcy z podwykonawcą jest nieważna. Natomiast zastrzeżenia są jedynie wskazówkami dla wykonawcy, który powinien je uwzględnić w treści umowy (lub jej projekcie).

Art. 647 ze zn. 1 k.c. pojawił się kilka lat temu. Miał chronić podwykonawców przed wykonawcami, którzy nie chcieli płacić im za roboty budowlane. Przepis jest jednak często omijany. Wykonawcy zawierają umowę z podwykonawcą, nie informując o tym inwestora. Wielu podwykonawców daje się na to nabrać, bo nie zna przepisów albo za bardzo zależy im na zdobyciu dobrego zlecenia.

Kiedy przychodzą po pieniądze, słyszą, że ich nie dostaną, bo umowa jest nieważna. Nie ma bowiem zgody inwestora. Chociaż nie jest to takie jednoznaczne, prawnicy się spierają, czy brak zgody inwestora powoduje nieważność umowy, czy też tylko uniemożliwia dochodzenie pieniędzy przez podwykonawcę od inwestora. Przeważa ten drugi pogląd.

Pamiętaj! Podwykonawca ma prawo żądać wypłaty wynagrodzenia zarówno od generalnego wykonawcy (z którym zawarł umowę), jak i od inwestora, może też wysuwać swoje roszczenia w stosunku do obu. Inwestor i wykonawca ponoszą bowiem solidarną odpowiedzialność za wypłatę jego wynagrodzenia.

Taką odpowiedzialność ponoszą jednak tylko wtedy, gdy inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy między wykonawcą a inwestorem. Jeśli zgody nie ma, podwykonawca nie otrzyma wynagrodzenia. Jest jednak wyjście z tej sytuacji. Trzeba udowodnić, że inwestor wiedział o tym, że podwykonawca pracuje na jego budowie, a tym samym wyraził zgodę na jego zatrudnienie.

Wielu podwykonawców stara się dowieść w sądzie, że taką zgodę mają, tyle że dorozumianą, a nie pisemną. Powołują się np. na to, że robotnicy podwykonawcy chodzili po budowie w kombinezonach z logo firmy podwykonawcy, a w protokołach odbioru robót budowlanych wykonanych przez podwykonawcę widnieje podpis inwestora.

Sądy stoją jednak na stanowisku, że zgoda inwestora powinna być wyrażona na piśmie, a nie w sposób dorozumiany. Być może zmienią zdanie pod wpływem uchwały Sądu Najwyższego z 29 kwietnia tego roku III CZP 6/08. SN stwierdził, że forma zgody może być dowolna, a więc także dorozumiana.