Umowy gospodarcze
Sposób inwestora na niesolidnego wykonawcę
Co może zrobić inwestor, gdy wykonawca ociąga się z zakończeniem robót? Czy trudna sytuacja gospodarcza będzie wystarczającym powodem do zmiany niekorzystnych warunków umowy? Czy wypłacenie kary umownej zwalnia wykonawcę z zakończenia prac?
Andrzej Lulka, radca prawny, partner odpowiedzialny za Departament Prawa Nieruchomości w kancelarii Gide Loyrette Nouel
Deweloperzy często mają do czynienia z niesolidnymi wykonawcami, którzy nie dotrzymują warunków umowy o roboty budowlane, a szczególnie terminu ukończenia robót. Inwestor może w takich wypadkach skorzystać ze środków prawnych chroniących jego interesy.
Kara umowna: kwota czy procent
Jednym z najskuteczniejszych rozwiązań służących dyscyplinowaniu wykonawców robót budowlanych jest przewidziana w art. 483 § 1 kodeksu cywilnego możliwość zastrzeżenia w umowie kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań z niej wynikających o charakterze niepieniężnym (a takim zobowiązaniem jest niewątpliwie realizacja robót budowlanych przez wykonawcę), za które wykonawca ponosi odpowiedzialność.Karę umowną najczęściej zastrzega się na wypadek zaistnienia konkretnych uchybień w zakresie wykonania zobowiązania. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby w każdym przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, bez względu na jego przyczynę, zastrzec karę umowną. Za taką możliwością opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 27 czerwca 2000 r. (sygn. akt I CKN 791/98).
Opóźnienia w realizacji robót budowlanych będących przedmiotem umowy między inwestorem a wykonawcą, które skutkują przekroczeniem określonego w tej umowie terminu oddania obiektu, mogą więc dać inwestorowi prawo dochodzenia od wykonawcy zapłaty kary umownej. Mimo że, co do zasady, wysokość kary umownej powinna być, zgodnie z art. 483 § 1 k.c., określona kwotowo, dopuszcza się także ustalenie wartości kary w postaci procentu całości lub części świadczenia albo według stawki stanowiącej iloczyn procentowej wartości świadczenia i liczby dni lub tygodni opóźnienia (np. 0,1 procent wartości wynagrodzenia wykonawcy za każdy dzień opóźnienia w zakończeniu robót budowlanych przez wykonawcę). Za taką możliwością opowiada się również orzecznictwo (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06).
Odszkodowanie a kara
Należy pamiętać, że kara umowna – jako akcesoryjne zastrzeżenie umowne – zastępuje odszkodowanie należne wierzycielowi. Dochodzenie przez niego roszczeń na zasadach ogólnych jest wykluczone, chyba że inaczej postanowiono w umowie. Zastrzeżenie kary umownej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania nie pozbawia jednocześnie inwestora możliwości żądania od wykonawcy dokończenia robót budowlanych. Dochodzenie roszczeń z tytułu kary umownej jest przy tym łatwiejsze niż dochodzenie zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych. Inwestor, jeśli tylko wykaże, że doszło do zdarzenia uzasadniającego zapłatę kary umownej, tj. np. opóźnienia w realizacji robót budowlanych, będzie miał prawo domagać się zapłaty kary według stawki ustalonej w umowie z wykonawcą bez względu na rzeczywistą wartość poniesionej szkody.
Gdyby nieuczciwy wykonawca uchylał się od zapłaty kary umownej, inwestor ma prawo dochodzić jej zapłaty na drodze sądowej. W takiej sytuacji inwestor na podstawie art. 484(1) § 2 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) może wystąpić do sądu z pozwem o wydanie nakazu zapłaty. Wcześniej jednak inwestor powinien podjąć próbę dobrowolnego wyegzekwowania należnej mu kary umownej. Aby sąd mógł wydać inwestorowi nakaz zapłaty, musi on – stosownie do postanowień art. 485 § 1 pkt 3 k.p.c. – przedstawić wraz ze składanym pozwem wezwanie dłużnika do zapłaty i pisemne oświadczenie dłużnika o uznaniu długu z tytułu kary umownej.
Lepiej zrezygnować
Nie zawsze jednak dochodzenie od wykonawcy kar umownych ma sens z punktu widzenia interesów inwestora. Jeżeli bowiem wykonawca opóźnia się z zakończeniem robót budowlanych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w terminie ustalonym w umowie, inwestor ma prawo bez wyznaczania inwestorowi dodatkowego terminu lub odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zakończenia robót objętych przedmiotem umowy (art. 635 k.c. w związku z art. 656 k.c.).Inwestor może z tego przywileju skorzystać, nawet jeśli wykonawca nie popadł jeszcze w zwłokę ze spełnieniem świadczenia. Jak ustalił bowiem Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 23 kwietnia 2008 r. (sygn. akt V ACa 130/08), w świetle unormowania art. 635 k.c. nie są istotne przyczyny, dla których wykonawca opóźnia się z wykonaniem robót, co oznacza, iż możliwe jest skorzystanie przez inwestora z tego uprawnienia nawet wtedy, gdy wykonawca nie popada w zwłokę.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
