Umowy gospodarcze
Wszystkie uzgodnienia warto mieć na piśmie
Roboty dodatkowe trzeba przewidzieć już w głównej umowie o prace budowlane. Inaczej mogą być kłopoty z otrzymaniem za nie zapłaty
W każdej umowie o roboty budowlane określony jest zakres prac i terminy jej wykonania. Nie wszystko jednak da się przewidzieć. – Życie jest bogatsze od wyobraźni projektantów i bardzo często trzeba wykonać prace nieujęte w kontrakcie głównym – mówi Wiktor Piwkowski, przewodniczący Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.
Finał w sądzie
Konieczność wykonania robót dodatkowych zazwyczaj pojawia się w trakcie prowadzonych prac. Wielu wykonawców poprzestaje wtedy na ustnych ustaleniach z inwestorem, że po zakończeniu budowy „wszystko zostanie rozliczone”.
Potem zaś się okazuje, że inwestor nie zamierza płacić za roboty dodatkowe. Zwłaszcza gdy ustalono ryczałtowe wynagrodzenie. Wykonawcy trudno wówczas udowodnić, że podana w umowie kwota nie obejmowała kosztów robót dodatkowych.
– Wobec braku – w przepisach normujących obecnie problematykę umowy o roboty budowlane – ustawowej definicji ryczałtu oraz regulacji normatywnie określających zasady jego funkcjonowania wskazane jest, by kwestię tę wyraźnie rozstrzygnąć w postanowieniach konkretnej, zawieranej przez strony umowy – przestrzega Tomasz Mizikowski, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ).
W przeciwnym wypadku wykonawcy pozostaje długotrwała droga sądowa. Alternatywą jest mediacja lub sąd polubowny.
– Znam firmy, które mają po kilkadziesiąt takich spraw w sądzie – mówi Wiktor Piwkowski.
Właściwa klauzula
W interesie wykonawcy jest więc, aby zadbać o swoje sprawy określonymi postanowieniami w umowie. Dotyczy to także terminu wykonania robót. Trzeba bowiem założyć, że nieprzewidziane roboty dodatkowe mogą przedłużyć prace.
– Postanowienia dotyczące robót dodatkowych powinny, w miarę możliwości, precyzyjnie definiować ich zakres i charakter, tak by można je było obiektywnie odróżnić od robót podstawowych. W praktyce nie jest to łatwe, gdyż inwestor dąży do zdefiniowania przedmiotu umowy o roboty budowlane w sposób możliwie najszerszy – mówi Maciej Jodkowski, radca prawny z PricewaterhouseCoopers Legal.
Istotnym elementem takiej klauzuli powinno być wprowadzenie dodatkowego wynagrodzenia w przypadku konieczności realizacji robót dodatkowych. Co zrobić, gdy inwestor obstaje przy jednym wynagrodzeniu ryczałtowym?
Wówczas można wprowadzić zastrzeżenie, że ostateczna zapłata będzie większa w przypadku konieczności wykonania robót dodatkowych, których wartość zwiększa wartość początkową robót o więcej niż np. 5 proc. Jest to szczególnie ważne w kontekście niejednolitego orzecznictwa dotyczącego możliwości żądania podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego za wykonanie robót podstawowych (wyroki Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r., V CSK 63/07 oraz z 6 maja 2004 r., II CK 315/03).
Dodatkowe po głównych
– Wykonawca powinien zadbać, aby taka klauzula regulowała procedurę zlecenia przez inwestora robót dodatkowych, czemu winno odpowiadać uprawnienie wykonawcy do analizy zakresu takich prac, zmiany wynagrodzenia oraz wskazanie wpływu takich robót na harmonogram robót podstawowych – mówi Maciej Jodkowski.
Wykonawca jest w lepszej sytuacji, gdy konieczność wykonania robót dodatkowych pojawia się już po wykonaniu prac głównych. Wówczas powinien podpisać umowę o roboty dodatkowe w uzupełnieniu do uprzednio zawartej. Kontrakt taki powinien określać odrębne wynagrodzenie za roboty dodatkowe i termin ich wykonania.
Nigdy nie należy poprzestawać na uzgodnieniach ustnych, nawet jeśli inwestor rozliczył się z kontraktu głównego. Tym bardziej że częścią składową umowy o roboty budowlane (a więc także o roboty dodatkowe) jest dokumentacja techniczna.
– W przypadku wykonania robót dodatkowych mimo braku uprzedniego pisemnego zlecenia inwestora istnieje ryzyko wynikające z art. 649 kodeksu cywilnego, iż wykonawca nie będzie mógł skutecznie domagać się zapłaty dodatkowego wynagrodzenia, w szczególności gdy to on sporządzał dokumentację projektową na cele zamierzonej inwestycji z uwago na domniemane rozszerzenia obowiązków wykonawcy (orzeczenie SN z 17 maja 2000 r., I CKN 728/98) – mówi Jodkowski.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
