Bez licencji umowa pośrednictwa jest nieważna

autor: Marian Zubrzycki

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Nie zgadzaj się na pośrednictwo bez umowy
• Żądaj licencji i uważnie czytaj umowę
• Nawet zerwana umowa wiąże na lata
• Sam sprawdzaj księgi wieczyste, umowy przedwstępne zawieraj u notariusza
• Kupowanie domu z agentem naraża na pułapki
• Jak bezpiecznie zawrzeć umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi mieć licencję potwierdzającą jego kwalifikacje merytoryczne i etyczne

Sąd Najwyższy w wyroku potwierdził, że umowa, której istotą jest pośredniczenie w tym obrocie, zawarta przez osobę niemającą licencji, jest nieważna i nie wiąże stron (sygnatura akt V CSK 173/10).

Taką umowę, nazwaną jednak umową-zleceniem, zawarł 20 lipca 2006 r. Kazimierz P. z Józefem K. Chodziło o znalezienie nabywcy działki kupionej wcześniej przez Kazimierza P. od Agencji Nieruchomości Rolnych. W umowie ustalono dla Józefa K. wynagrodzenie prowizyjne w wysokości 10 proc. ceny sprzedaży, a na wypadek gdyby w okresie trwania umowy Kazimierz P. sprzedał nieruchomość z pominięciem zleceniobiorcy karę umowną w wysokości 20 proc. ceny uzyskanej z tej transakcji.

Józef K. znalazł kandydata na nabywcę Jana D.B., z którym Kazimierz P. zawarł warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nią do transakcji miało dojść, pod warunkiem że ANR nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Cena w umowie warunkowej została ustalona na 590 tys. zł. Nabywca wręczył Kazimierzowi P. 59 tys. zł zaliczki. Ten przekazał Józefowi K. 10 proc. tytułem prowizji.

Przed terminem zawarcia definitywnej umowy sprzedaży Kazimierz P. bez udziału Józefa K. znalazł innego nabywcę swojej nieruchomości, który zaoferował za nią 1 mln zł. Kazimierz P. zdecydował się na rozwiązanie umowy z Janem D.B. Ten zgodził się po otrzymaniu zwrotu zaliczki, a ponadto podwójnej jej kwoty (łącznie prawie 180 tys. zł). Umowa sprzedaży z nowym nabywcą doszła do skutku w listopadzie 2007 r.

Józef K. wystąpił przeciwko Kazimierzowi P., powołując się na umowę-zlecenie z 2006 r., o wypłatę przewidzianej w niej kary umownej, czyli 200 tys. zł. W I instancji przegrał. Sąd uznał, że skoro wywiązał się z umowy (znalazł nabywcę), to po zawarciu przez Kazimierza P. umowy warunkowej misja Józefa K. się skończyła. Nie ma on więc podstaw do żądania kary umownej. Należałaby mu się co najwyżej prowizja, ale o nią nie występował.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok i powództwo uwzględnił. Przyjął, że po rozwiązaniu umowy warunkowej zawartej z Janem D.B. odżywała umowa-zlecenie z 20 lipca 2006 r. Skoro przed upływem okresu, na który była zawarta, Kazimierz P. zawarł umowę sprzedaży z pominięciem zleceniobiorcy, to Józefowi K. należy się kara umowna 200 tys. zł.

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego wskutek skargi kasacyjnej Kazimierza P. SN uwzględnił ją w ten sposób, że uchylił wyrok II instancji i przywrócił ten z I instancji, oddalający w całości żądania Józefa K.

SN podzielił najdalej idący zarzut skargi kasacyjnej, a mianowicie, że umowa z 20 lipca 2006 r. jest nieważna jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Józef K. nie może więc wywodzić z niej żadnych roszczeń. Była to w swej treści umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

- Wedle art. 179 ust. 3 tej ustawy prowadzenie tej działalności jest możliwe, jeśli czynności pośrednictwa wykonuje pośrednik, a tym jest osoba posiadająca licencję zawodową - tłumaczył sędzia SN Antoni Górski. Wynika z tego, że wykonywanie czynności pośrednictwa przez inne osoby nie jest możliwe. - To prawda, że nie jest nigdzie zapisane, iż umowa pośrednictwa zawarta przez osobę bez licencji jest nieważna - przyznał sędzia. - Trzeba się jednak odwołać do wykładni funkcjonalnej i systemowej. Racjonalny ustawodawca nie może z jednej strony w przepisach karnych art. 198 ustawy z 1997 r. wprowadzać sankcji za wykonywanie pośrednictwa bez licencji, a z drugiej pozwalać na jego prowadzenie. Gdyby tak było, mimo sankcji, to powinien wyraźnie zastrzec, że czynności pośrednictwa podejmowane bez licencji są ważne - uzasadniał rozstrzygnięcie.

Sędzia zaznaczył, że Sąd Najwyższy nie podziela poglądu, iż ogólne zasady swobody umów pozwalają takim osobom na zawieranie ważnych umów pośrednictwa.

sygnatura akt V CSK 173/10

CO MÓWIĄ PRZEPISY

W obrocie nieruchomościami

Art. 173 ust. 3 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dopuszcza prowadzenie na terytorium RP działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeśli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników (licencjonowanych). Zgodnie z definicją zawartą w art. 180 ust. 4 ustawy, pośrednik lub podmiot, o którym mowa w art. 179 ust. 3 ustawy, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia przede wszystkim umów nabycia i zbycia praw do nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia.