Wspólnoty mieszkaniowe
Właściciel lokalu kontra wspólnota
O prawach właścicieli lokali w małych i dużych wspólnotach rozmawiamy z Radosławem Plucińskim, radcą prawnym, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Oddział we Wrocławiu
Czy prawo dobrze chroni interesy mniejszości we wspólnocie mieszkaniowej, tj. tych właścicieli lokali, którzy nie są w stanie zdobyć dla swojego stanowiska poparcia większości?
Obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa dają właścicielom lokali szeroki wachlarz środków, za pomocą których mogą oni dochodzić swoich praw. W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych właściciel lokalu może walczyć o realizację swoich interesów w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali (u.w.l.). Przysługuje mu na przykład prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W Kodeksie cywilnym (k.c.), który stosują tzw. małe wspólnoty, liczące najwyżej 7 lokali, gwarancję ochrony interesów współwłaścicieli niewątpliwie zapewnia obowiązek uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.
Jednocześnie należy wskazać, że rozliczne problemy interpretacyjne powstające na gruncie stosowania przepisów ustawy o własności, których wyrazem jest m.in. bardzo niejednolite orzecznictwo sądowe, sprawiają, że praktyczne ich stosowanie w wielu przypadkach może nastręczać problemów i przyczyniać się do faktycznego obniżenia zakresu ochrony interesów mniejszości.
Właściciel lokalu w małej wspólnocie ma do dyspozycji dwa przepisy kodeksu cywilnego, które w drastycznych przypadkach pozwalają mu szukać pomocy w sądzie. Czy art. 202 i art. 203 k.c. można stosować w tzw. dużej wspólnocie?
Przepisy art. 202 oraz art. 203 k.c. przyznają współwłaścicielowi prawo wystąpienia z powództwem do sądu w przypadku dokonania przez większość współwłaścicieli czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólna, a także prawo do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Jednak przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie tylko w małych wspólnotach, w budynkach liczących nie więcej niż siedem lokali. Przesądza o tym art. 19 u.w.l.: „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”
W dużej wspólnocie zastosowanie znajdą przepisy u.w.l. Warto dodać, że mała wspólnota stosuje do zarządu nieruchomością wspólną przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności, pod warunkiem że właściciele lokali nie skorzystali z możliwości przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. i nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Co zatem może zrobić członek dużej wspólnoty, gdy jego interes został naruszony poprzez fakt nieuwzględnienia jego wniosku o podjęcie uchwały w jakiejś sprawie? Czytelnik zgłosił nam, że od wielu miesięcy nie może wymóc na zarządzie swojej wspólnoty, by ten poddał pod głosowanie jego wniosek dotyczący zgody na adaptację strychu. Tymczasem na swój koszt sporządził operat szacunkowy, bo to było warunkiem nadania sprawie dalszego biegu. Co powinien teraz zrobić?
W dużych wspólnotach rzeczywiście może dojść do takiej sytuacji, gdy zarząd wspólnoty ignoruje wniosek właściciela lokalu o poddanie pod głosowanie przedstawionego przez niego projektu uchwały. Ponieważ formalnie nie ma uchwały, to niemożliwe jest też dochodzenie przez właściciela swoich praw w trybie przepisu art. 25 u.w.l. Przepis ten pozwala bowiem wytoczyć powództwo o uchylenie podjętej uchwały. Wyłączone jest także – jak już powiedziałem - stosowanie przepisów art. 202 i 203 k.c.
Przeczytaj więcej o: członek, lokal, mieszkaniowa, uchwała, wspólnota, właściciel, zarząd
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
